11月28日，南京一处楼盘售楼处因为房源被内部认购遭购房者冲砸。据购房者称，当时已有500多购房者交了诚信金，但售楼处只拿出了40多套房。2010年12月3日央视《今日观察》播出节目《南京砸售楼处说明了什么？》，以下为节目实录： 

一连串的宏观调控组合拳出手之后，楼市出现了成交下降、房价胶着的状态。与此同时，一种新的暗潮在涌动，就是所谓的“内部认购”。11月28日，南京出现了因为房源被内部认购，购房者怒砸售楼处的事件，还没开盘的房子到底被哪些人“内部认购”了？内部认购为何频频出现？内部认购究竟损害了什么？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员向松祚、刘戈共同评论。

南京一楼盘开盘当天被疑内部认购，引发购房者不满。冲突的背后，哪些信息备受关注？

吴先生：现场摇号临时变成了排号

(购房者)

大概情况是这样的，诚信金交了五百多人，但是只有一百多套房子拿出来卖，后来只拿出了四十多套，就是这种事情闹起来的。

芮先生：楼盘工作人员没有作出正面回应

(楼盘销售处工作人员)

此次事件我也不太清楚，这个事是上面的事。

刘戈：由于“内部认购”不公而产生的愤怒是可以理解的

(《今日观察》评论员)

“内部认购”是一个专用的概念，以前很多楼盘在没有取得预售许可证的时候，在亲戚朋友关系之间先集一部分资，这样就可以用较低的折扣拿到房子。但今天我们说的“内部认购”是另外一回事，南京的这个楼盘预售许可证拿到后，开发商公布了132套房源，然后让购房者每人先交2万块诚意定金进行摇号选房。在此情况下，500多人交了诚意定金，但此后该楼盘由摇号选房变成了排队选房，于是很多购房者大半夜就去排队，排得很靠前的人到购房现场一看，好房子都已经被挑走了，已经被“内部认购”了，他们因为觉得不公平从而产生了愤怒，这个愤怒是我们每一个人都可以理解的。

向松祚：房价追涨预期是内部认购的一个潜在动机

(《今日观察》评论员)

南京的这个楼盘是132套房，132套房的细节还有待于进一步核实，开发商坦诚地表示，有40多套已经被内部认购了，但据某些购房者透露，80多套都已经被内部认购了，132套房中就算有40套被内部认购了，也剩下了80套，但交纳诚意金排队的购房者已经达到了500多人，如果已有80多套房被认购出去，那实际上每个参与排队的人买到房子的可能性还不到十分之一。如果是40套房被内部认购，购房者也只有不到五分之一的可能性。为什么会出现这种状况？其中有一个细节。这个楼盘在南京市最偏的一个郊县，开盘价是五千多，但是规划中的城铁将会开通至此，城铁一旦规划起来，这个价格可能会涨到七、八千，甚至更高，这个预期就是有人会提前内部认购的潜在动机。

向松祚：内部认购是整个房地产销售行业非常普遍的潜规则

(《今日观察》评论员)

任何一个买过房、看过房的人都会深刻感觉到，其实所谓的内部认购是整个房地产销售行业非常普遍的、无所不在的潜规则。以前的内部认购有很多的办法，比如开发商为什么要提前认购？提前认购包括开发商可以比较早的要回笼资金，提早的营造楼盘非常热销的现象。另外开发商可以先搞一个内部认购，试探一下市场价格。

最近北京市的一个国企集团的二级公司开发的一个楼盘，现在有很多套已经被内部认购了，内部认购价格只有19500元，而它周边楼盘的价格是26500，比市场价格低了6000到7000，所以如果他拿到房子以后马上出手，每平米就可以马上赚到7000块钱，这是一个巨大的利益诱惑。我们要是去看房、买房就会经常看到，所有楼盘里地段好的、楼层好的、风景好的、房型好的，销售人员就会告诉你已经有人买了这个房子了，或者就是已经认购了。而一般没有所谓关系，没有背景的一般普通购房者，是根本不可能拿到这个房子的，出再高的价格也拿不到。

刘戈：开盘时间的提前及其低价是其蹊跷之处

(《今日观察》评论员)

拿南京这个案例来讲，蹊跷之处就是它的开盘时间提前了，原定是12月1日，大家查南京房地产网就可以清晰的查到12月1日，后来提前到11月28日就是一个蹊跷之处。第二个蹊跷之处就是它的低价，就是要有500多人要买这130多套房子，但开发商还会定这样的低价，那么这两者之间有没有什么样的关系。

内部认购、超低价售房，现象曝光，哪些问题值得深思？

向松祚：房地产市场的管理有政策、无执行

(《今日观察》评论员)

关于房地产市场的管理，特别是预售管理，住建部有相关的文件，北京市只不过是一个细则。但任何的政策和细则，如果没有人去执行，或者甚至刻意的让政策得不到执行，那么政策就永远是一纸空文。北京市的这个规定出来以后，没有一家开发商去执行的。132套，关键是这个关键信息没有告诉大家，就是132套中的40多套已经没了。

刘戈：政策必须落实执行 关键信息必须公示

(《今日观察》评论员)

现在我们讨论的内部认购产生在什么样的背景下？就是宏观调控的背景下。因为要宏观调控，政府要伸出来一只“看得见的手”来整顿和规范，在这个过程当中，不可避免的会产生新的悬浮空间，内部认购很可能就是一个新的悬浮空间，所以应该有新的办法来对待它，也就是还要严格规定这只手伸出来的时候，“不能乱摸，乱碰”，那么怎样来进行规范？一方面要定制度；一方面还在于执行。比如南京市政府早在8月1日就制订了新的《预售方案》，而且规定《预售方案》里，要有10条必须填清楚。南京有一部分楼盘执行了这个规定，但是现在出事的银达新天地楼盘，16项里只填了2项，一个是132套，另一个就是销售的总面积，这132套面积之和，其他的14项都是空白。那么这个空白是谁造成的？如果这个空白是被容忍的，那么当时为什么要制定一个16个空格的表？所以一方面要有非常好的政策，非常好的制度设计，另外一方面还是政策的落实执行以及关键信息的公示。

竹立家：关键是公开透明 要发动社会监督和新闻舆论监督有效地遏制以权谋私的现象

(国家行政学院公共行政部教研室主任 《今日观察》特约评论员)

相关的一些法律法规和国家公务员制度的法律法规都是严格限制利用公权来谋取私利的，南京的此次事件就是个典型案例。从世界各国反对腐败的经验证明，如果每个公务员在今年申报的财产和去年的差别很大，那么信息已经披露以后，该公务员就必须对今年的财产做一个合理的说明，说明这个资金从哪里来的，如果说不出道理来，那么相关的法律法规就要对其进行问责，对其进行一些纪律方面和刑事方面的审查。

现在我们的问题是，要把现有的一些法律法规在实践中间真正的制度化，真正的把它用好。现在我们体制内的检查和监督机构相对来说是比较健全的，关键就是要公开透明，只有公开透明以后，发动社会上的监督和新闻舆论的监督才能有效地遏制以权谋私的现象。

刘戈：解决房屋销售问题的关键词是“透明化”

(《今日观察》评论员)

我们现在解决房屋销售问题的时候，一个关键词就是“透明化”，也就是在这个例子里的132套，你不全卖，你最后剩下40套，80套已经给了别人了。那么，你这一次开盘的是40套，是哪40套？那么我带着我的预期去排队也好，去摇号也好，去买你那40套房子，而不是这132套。

向松祚：最核心的是要接受媒体的监督

(《今日观察》评论员)

开发商能不能做到任何一个楼盘的开盘，所有的房子是多少？房源到底是怎么回事？价格是不是一样的？这些方面，开发商能不能完全公示，接受媒体的监督是最核心的。因为现在要管住内部购房人，虽然很多是官员的介绍，但那个房子并不是写他的名字，可能是他的家人会亲戚，不一定是他自己买，他可能是替别人，有了关系替别人买，然后他可能从里面分享利益，所以要管住具体的人是很难的。