千亿土地财政俱乐部扩容

一方面是楼市流动性充裕、地产商整体资金面无大碍，另一方面是不断扩容的土地财政千亿俱乐部。显然，土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。

根据北京市土地整理储备中心的数据，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元。而2009年全年，北京市共出让243宗土地，土地成交价总计928.05亿元；2008年全年共出让土地148宗，成交总价仅为502.69亿元。显然，今年前11月的土地出让金就已经突破千亿元，一举超过2009年和2008年全年数额。

无独有偶，上海前10月的土地出让金收入就已经达到1366.49亿元，高居全国之首。而2009年全年上海的土地出让金收入仅为1025.28亿元。在距离年底尚有一个月时间之际，大连和天津的土地收入也已经达到900亿元左右，突破千亿大关近在咫尺。

据统计，今年1-10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。

国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年30个省区市全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。显然，土地供应的大幅增加带动了土地出让金的快速增长。

不过，业内人士也指出，尽管今年土地供应计划量激增，但是从前11个月的土地供应情况看，大部分城市距离年初制定的目标还有较大差距。年底突击供地成为很多城市的首选。

在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供应迎来“井喷”，共成交住宅类地块15宗，供应面积255万平方米。12月北京市拟入市土地面积达到了552公顷，创下北京单月土地供应的历史新高。

虽然在供应放量以及调控政策的影响下，土地市场热度有所降温，成交楼面地价较调控前有所下降，但是从整体看，今年不少城市的土地单价不降反升。

以北京市为例，前11个月成交的土地平均楼面地价约为4568.64元/平方米，较去年增长了15.52%。部分热点区域的土地价格则仍然维持在高位。11月最后一周，全国共有4宗土地出让的楼面地价超过万元。其中，杭州杨家牌楼A地块的楼面地价高达25297元/平方米。

“土地成本已经成为开发商各项成本中涨幅最大的项目。”一位二线城市的房地产上市公司董秘在接受中国证券报记者采访时表示，公司正在建设开发的某项目拿地成本仅为600元/平方米，而今年拿下位置更偏远的新项目用地的土地价格已经达到2700元/平方米。“项目建成后的成本在6400元-6600元，周边房价则在7500元左右，成本压力很大。”该人士坦言，“土地价格快速增长，开发商已经很难单纯凭借销售回笼的资金和本金满足再生产的过程，只有依靠资本市场的再融资或银行信贷。”

新开工如火如荼

虽然面临众多调控政策，今年全国房地产市场新开工仍在如火如荼地进行。按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在明年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到极大改善。

国家统计局数据显示，今年前10月全国新开工面积已经累计达到13.18亿平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全国的新开工面积同比增速就保持上涨趋势，进入加速投资时期。5月份的新开工面积同比增幅达到102.56%，此后各月的同比增速也基本维持在50%以上。

从环比来看，7月份的新开工面积仅为1.17亿平方米，为今年新开工的最低位。8、9月新开工面积均出现环比回升。不过10月份的新开工面积为1.23亿平方米，环比9月下降了15.75%。

东方证券研究人士指出，10月房地产开发投资增速继续超出市场预期。虽然由于房地产调控政策，房屋销售面积环比下滑11.2%。在限期开发政策的限制下，房地产新开工面积将持续维持高位，从而推动房地产开发投资持续高位运行。

业内人士指出，从2009年下半年到现在，房地产新开工持续保持高增长，这些房源将在2011年3月后陆续上市，加上保障性住房也开始密集投入市场，房地产市场未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面将出现缓解。