土地市场呈现“理性繁荣”

“与‘蒜你狠’‘豆你玩’‘苹什么’相比，今年的土地市场要平缓得多。”陈晟说，随着房地产调控的不断推进，今年地市总体上“波澜不惊”。

数据变化勾画了这一点。今年１－４月，全国１０５个城市住宅用地楼面均价持续下降，由每平方米２１７５元下降到１４６１元，５、６两月短暂“回暖”、７月回落之后，８、９两月连续冲高，分别达到每平方米１７７７元和２６６１元。１０月，在“新五条”和各地不断出台的调控细则的“督战”之下，１０５个城市住宅用地楼面均价大幅下降到每平方米１７３２元。溢价率更能说明土地市场的温度。数据显示，今年前三个月１０５个城市“地市”保持高位运行，溢价率同比增幅均在５００％以上，但４月、５月先后直降为８１％、６％，６－１０月则保持了同比负增长态势。

上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍，今年四月中旬“国十条”出台以来，上海土地市场表现出三个特点：一是溢价率明显下降，“去年同期一些地块成交溢价经常超过１００％，而今年基本在３０％－４０％”，竞价激烈程度明显趋缓；二是价格的同比、环比增幅有所下降，多幅热门地块的成交价低于市场预期，地价迅速上涨的势头明显得到遏制；三是个别地块偶有“冒头”，创下较高的溢价率和成交价格。

另一方面，开发商拿地趋于理性。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜说，今年政府释放的调控意图已经很明确，行事理性的开发商对今年的土地市场总体是较为满意的：供应较充足，高价地块争夺激烈，但基本上较少见到去年那种溢价率动辄超过百分之一百乃至几百的地块了。陈晟还指出，今年一些地方在调整出让方式，比如推行类似“勾地”的出让方式、规定出让地块中的保障房配建比例等，由此不难理解，“今年２月以来绝大部分地区土地成交溢价率都在下降”。

三问“走高”的土地出让金

对当下楼市而言，土地市场“理性繁荣”并非坏事。不过，这也激发了业内对今后土地市场的更多关注。

首先，明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供应将如何？陈晟说，稳定土地供应预期非常关键，“开发商之所以囤地，是出于将来土地供应不足而造成价格上涨的考虑；如果市场有足够多的土地储备、供应，囤地行为就会明显减少”。此外，今年的保障房用地占计划供地总量的七成，这对改善楼市结构意义重大。他建议，相关部门及时公布明年乃至“十二五”期间的土地总量以及保障房用地的供应计划，“‘七成’的比例要求应该至少持续到２０１２年”。

其次，投入保障房建设的土地出让收益是否相应会“水涨船高”？　我国在２００７年公布的《廉租住房保障资金管理办法》明确规定，土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例不少于１０％。日前，财政部等三部门又下发通知，今年起各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于１０％的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。但另一方面，审计署新发布的报告显示，２００７年－２００９年有２２个城市从土地出让净收益中的提取比例未达到１０％，共计少提取１４６．２３亿元。土地出让金及收益的显著增加，按规定也将带来保障房资金的增长。能否确保这一点，相关监管需进一步加强。

再次，地方对“土地财政”的依赖是强化还是弱化？地方经济对房地产的依赖是长期以来一些调控措施难以奏效的根本原因。巨额土地出让金“手到擒来”，占一些地方财政收入的三四成甚至一半以上，其诱惑力不言而喻。业内人士指出，增加土地供应，不应是增强地方的“卖地冲动”；土地出让金的增加，不能强化地方对“土地财政”的依赖。增加土地供应的同时，应继续从严抑制地价的过快上涨，并对土地出让行为、土地出让金的使用等加强监管。