反向抵押贷款条件基本具备

据了解，住房反向抵押贷款起源于荷兰，而运用最为完善、最具有代表性的是美国。在美国，由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。

早在2003年，就有业内人士建议在中国发展住房反向抵押贷款，北京、上海、广州等城市也相继提出要进行相关探索，但时至今日未见实质性进展。业内人士指出，推出住房反向抵押贷款已经没有了大的障碍，保险公司具备了操办住房反向抵押贷款的条件，但仍然顾虑重重。

房价波动风险，是保险公司现在难以吃下“定心丸”的一个重要原因。柴效武指出，老年人要用住房蕴含的价值养活自己，但房子蕴含的价值是个变量而非常量，经常会出现起伏不定。到该老年人死亡的那一天，这个房价的态势是会上升、下跌或仍呈现为大致持平，则是不大清楚。即使说该住房价值的上升是确切无疑，但上升的幅率会有 多 大 ， 是5 0 %、8 0 %还 是200%，同样难以判断。

孟晓苏认为，保险公司从2003年开始担心房价会下跌，结果是持续地翻倍地上涨，现在又开始担心未来的房价。土地增值是房价上涨的主要因素，由于土地是不会贬值的，保险公司不用担心房价下跌的风险。

保险公司普遍担忧的另一个问题是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

不过，孟晓苏认为，随着物权法的出台，这方面的障碍也已经消除了。据了解，物权法自2007年开始实施，规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期，这为开展反向抵押贷款奠定了产权法律基础。

柴效武告诉《经济参考报》记者，虽然住房反向抵押贷款对社会有很大的好处，但对于保险公司来说，推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。