11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(本文简称“公积金新政”),严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

新政效果影响房产税开征与否

本次公积金新政是最近一轮房地产调控的环节之一。

2009年年底以来,我国开始了新一轮针对房价过快上涨的楼市调控。调控的根本目的是维护房地产业的持续稳定健康发展,满足各收入阶层居民不断提高的住房需求。而让住房回归居住属性,抑制投机性需求是本轮调控的重要使命。从努力增加商品住房供应,到通过金融、税收政策遏制投资投机性需求,到停止三套房贷以及最近的金融配套政策,政策对投机性需求的抑制越来越严厉而精准。此次公积金新政抑制投机性需求的指向同样鲜明。

上海财经大学不动产研究所专家姚玲珍指出,如果在明年第一季度前,二次调控还没有取得预期效果,投机性需求还未得到明显抑制,房产税很可能落地。

开征房产税有多重必要性。财政部财政科学研究所所长贾康认为,中国当前开征房产税是可行的。在房地产保有环节开征房产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束,可以增加住房市场上中小户型的需求比例,减少房屋空置率和投资、投机行为。此外,房产税也是发挥财产税再分配调节作用所不可或缺的税种。全国人大财经委副主任贺铿也表示,根据各国的经验,房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。

保障房建设是调控成功的关键

广州市住房保障办公室副主任黄信敬认为,新政再次表明国家抑制房价上涨的决心,从心理层面上对炒房者产生影响。“公积金新政”明确90平方米以下住房仍能享受公积金贷款二成首付。这表明群众对于住房的刚性需求始终受到政策保护,首付能力有限的自住型首套房置业者仍将获得政策支持。

政府对住房市场调控的长期目标是保持住房供求总量平衡与结构平衡。为了追求结构平衡,中央政府已明确要求各地增加经济适用住房、公共租赁房等保障性住房的供应。

江西省九江市房产管理局局长朱作清指出,房价之所以成为问题,与地方政府过多考虑房地产业对经济、对GDP的拉动不无关系。其实,如果地方政府不再只依靠“土地财政”一条腿走路,学会十个指头弹钢琴,把经济发展、城市建设和民生关怀有机结合起来,更有利于转变经济发展方式,更有利于地方经济的可持续发展。而抓好保障房建设,就是控制房价的最好办法。

为进一步巩固房地产调控成果,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等决定,将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责:对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

就住房问题对地方政府负责人进行问责,有望推动各项调控政策的贯彻落实。这种问责此前仅在“米袋子、菜篮子”等密切关系民生的重要措施中采取过。

房价在稳定中显现下行趋势

“公积金新政”出台之前,10月以来,通过公积金贷款购房的置业者所占比例出现上涨。在北京,10月完成二手房交易的置业者中,约30%是通过公积金贷款。其中,超过一半的置业者并非首套房购买者。此次公积金贷款政策调整,可谓堵住了利用贷款进行炒房的最后渠道。中原地产分析师张大伟指出,此次公积金贷款与商业贷款同步提高利率,并差别化对待不同的购房者,将更加精准地打击投机性购房需求。

中国指数研究院监控数据显示,10月18日至10月24日监测的35个城市中,20个城市商品房成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过10%。“限购抑制投资性购房需求,加息则遏制自住型需求的释放。”中国指数研究院院长莫天全预测,未来三个月,各地楼市的成交量将萎缩,房价松动可能性很大。

北京市房地产交易管理网数据显示:10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)实际成交4345套、50.1万平方米,相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%;商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米,环比下降了53.9%和42.6%。10月份北京打折的项目一共有120个,环比9月打折项目数增加了30%,其中7成以上均为高档项目,而且打折幅度也较9月份有所增大,还有的项目不仅打折并赠送装修、花园等,但促销效果并不明显,表明绝大部分有意购房者的观望情绪非常浓厚。

虽然“公积金新政”与“房价稳定”还有距离,但本轮房地产调控的政策效果已初步显现。随着原来沉迷于投机性购房狂热的人们逐步看清政策,各地保障性住房建设大规模跟进,房地产业的“稳定”与“健康”将离我们更近。