现在中国房地产是房地合一模式，而这个模式带来两个弊端，规模导向和粗放式经营。在房地产发展政策导向过于明显的大环境下，阳光100要做出必要的改变。

房地产行业模式的特征和弊端

现在中国房地产是房地合一模式。房地产这个词很准确，越来越成为地产，越来越成为综合性公司，越来越成为类金融公司，它都成为一个集团了，所以纯粹的房地产的因素越来越少，这个可以看到，房地产永远在缺钱，永远在买地，土地储备越来越大。我们也算了一下，大型的房地产公司，差不多每年要卖100亿，土地储备是1000万平米；如果你要卖500亿，土地要超过5000万平米，当然你有5000万平米，不等于能卖到500亿，因为客户投诉也挺多，卖出去还有很多烂事，所以其实土地储备是一个必要的前提。为什么？因为土地不流动，没有人卖给你土地，你想卖地也卖不掉，大家可能知道中国的土地是不准企业自由转让的，所以到金融危机的时候，当时我们缺钱去借钱，人家说拿什么抵押？我说土地证，我手上有很多土地证，因为你不能卖给别人，当然你可以去借高利贷，土地只能买进，不能自由买卖，所以弄得房地产越来越大，越来越缺钱，我觉得这个模式它肯定带来两个弊端。

所以第一个弊端就是规模导向，因为在房价不断上涨的这个过程中，土地储备是它潜在的收益，所以房子做的好坏，现在越来越不重要，广告做的好坏也不重要。规模导向就使它不需要太多的技术含量，需要两件事做的很好，第一是借钱，第二是买地，能不能借到更长期的钱，更便宜的钱，能不能买到更合适的土地，所以房地产公司的专业性越来越差，就会有一个逆向淘汰。

第二弊端就是粗放式经营，我认识的一些小公司，实际上做的很好，就是把这个精品做完了，他回头一看赚的钱都买不到一块地，他当然就出局了。而现在做的大的公司，并不是品牌很好，售楼处也经常被砸，他仍然活得很好。因为主要博弈在土地的升值空间和房子的升值空间。

房地合一模式有没有可能改变，是有可能的。不一定房地产公司自己去借钱，去做基金，我想地产的事交给地产去做，土地储备的事交给专业公司去做，当然前提是地方政府能不能放手？一级开发和土地垄断的事情，如果这个东西不改变的话，从根本上改变不了今天的发展模式，就是地方政府把土地的垄断作为第一大的财政收入来源，囤地囤的最多的不用讲就是地方政府公司，不可能是发展商，发展商因为老是借不到足够的钱。

房地产发展政策导向过于明显

大家开会很多实际上讨论宏观政策，市场导向越来越弱，老是研究政策，说发展商都跟政策对杠，如何找到政策变化的规律，这个规律不好找，但是大家还在找，想一下任志强，一年花几百万，上千万，专门研究政策，老想找点空子，我想这个政策导向，跟企业发展太紧密了，使这个行业的计划因素越来越多，政府不相信市场，弄得我们发展商也不太相信市场，那么当年顺驰买地扩张的时候，市场规律的结点找的很好，它知道土地要涨了，要招牌挂了，可是它没有找到政策的规律，它一买完地就紧缩银根，顺驰就倒闭了。
 

所以你必须两只眼睛睁的大大的，一只眼睛要盯着政策变化，一只眼睛还要看着市场的规律，我希望市场的因素更多一些，就是专心专业研究一下对市场的品牌和客户的影响。

阳光100要做的必要改变

那么从阳光100来说，我们想做几个改变，第一，我们应该要从单一的开发的价值，向开发的全价值链去转变，因为现在我们获得的利润，基本上是盖房子带来的利润，那实际上就是土地升值为主的，这个价值链中，还有持有物业经营的利润，还有服务创造的利润，当然还有精准客户定位，比如聚焦特定目标客户，像我们阳光100聚焦城市白领，这个是不能变的，但是价值链要不断的扩大，在不同的价值链都要创造利润点，你才能做到更多的竞争力。就是说我们追求综合效益，不能过多的把量的开发做的更大，就是说三三得九，也可能将来二五得十，我觉得这个空间在慢慢形成了，就是说不同的阶层买房，他的差价在拉大，不同的客户群对房子的需求差异性在拉大。

第二，我们在专注于二三线城市开发的时候，城市的发展，不仅对量有需求，对质更有需求。它不仅仅需要更多的房子来供应，它也需要把国外的CBD这种时尚的商业形态，豪华的生活方式带到这个小城市去，所以在一个二三线城市，如果做一个面向未来的时尚性的项目，基本上是成功的，我们已经有几个这样的经验。尤其我们在柳州做了一个上百万平米的综合体，这个效应远远好于住宅，因为你为城市带来了一个未来的想象空间和一个生活方式。一个时尚广场，它的效益是综合性的，叠加性的，所以我觉得这个机遇我们已经看到了，不仅仅是一个简单的商业地产。当然我们会想到，持有一定的物业来支持我们综合体的开发，你不能都把它一卖了之，就是持有经营，不是想自己去经营商业物业，是跟这种战略联盟和品牌商去合作，来获得长期的服务性带来的收益。