广州房地产律师方先生近期开始陆续接到一些退房咨询电话。通常根据购房合同,退房须赔偿开发商10%的房款；而下定后退房,则罚没定金。而此轮退房纠纷主要是因为“限购”新政和收紧房贷造成的,因此部分买家不甘心就此成为政策调整的“替罪羊”,转而求助律师。

阳光家缘网签数据显示,10月11日至17日一周时间内,广州退房量就猛增到58例。而目前除了广州,还有北京、上海、深圳、杭州、南京等12个城市也出台了“限购令”。各大城市陆续都出现了一些退房现象。

广州一周退房58例

9月29日,楼市调控新政出台,再度收紧了房贷,要求首套房首付须超三成,三套房贷全面停止。随即,广州亚运城的购房者李先生发现自己陷入了一个进退两难的困境。9月28日他下定的一套88平方米的房子原本可以享受首付二成,而现在他所筹备的房款并不足以缴付三成首付款。退房定金泡汤了,不退又意味着得在短时间内再筹集大约10万元房款。李先生很是苦恼,他继而发现,类似他这样的亚运城购房者还有不少,他们甚至组建了QQ群打算共同找开发商退房退定。

其实,亚运城的退房现象并非个案,近期广州部分楼盘均一定程度出现退房退定的现象。而随着“9·29”新政收紧房贷以及随后北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、海口、三亚、大连13个城市出台“限购令”,因政策变化而导致认购书或购房合同无法继续执行的退房现象近期在各大城市开始涌现。

广州阳光家缘网签数据显示,“9·29”楼市新政出台的近三周时间以来,广州已经有69次退房记录。其中,10月11日至17日这一周时间内退房量达到58次,而前两周退房量分别为4次和7次。其中退房量最大的是13日至15日,在“穗四条”出台的15日广州退房达到12次,然而13日和14日分别有20次和23次。10月16日,南京市住房局也公布称,自9月17日至10月16日,南京市新增退房量达到了48套,达到了今年月度退房量最高峰。而此前7月、8月、9月的退房量仅分别为25套、18套和28套。

综合来看,当前由政策变化而导致退房的主要有几种情况。

一是由于新政要求首套房首付须超三成,三套房贷全面停止。部分原本购买90平方米以下首套房的购房者,首付从两成增加到了三成；而原本可以五成首付的三套房购房者现在则无法再贷到款。突然增加的首付款令不少购房者只能选择退房；二是“限外令”可能导致部分外地购房者无法继续购房；三是由于“限购令”规定无论已有几套住房,只准再购买一套住房。但由于目前市面上不少大户型都采取“双拼”的形式,因此导致购买这类住房的购房者突破了“限购令”的要求,也不得不选择退房。

由于不少城市均明确“限购令”出台前签约均采取老办法,因此相比之下因为房贷收紧而导致退房的现象占到了大多数。

退房或大面积出现?

除已登记在案的退房案例,有业内人士指出,实际上目前受新政影响的房产还有很多,在此后的一段时间内,“退房潮”可能出现。

深圳中原地产市场部总监王世界推算,在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量约为2000套,按两成计算,深圳一、二手被限房产总量将超过3000套,约占年度成交总量的十分之一。

中国房地产信息集团分析师薛建雄则分析,上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套,其中大部分是在10月1日—7日认购的,但并未签约。这些交易中,有约5%属于二套及以上购房。他推断目前上海可能发生的退房比例大概在5%左右,退房可能会有400套。

在北京,中原地产市场总监张大伟介绍,按照最近3个月合计2万套商品房期房成交中50%为首套房计算,最少有5000套以上购房者需要补交一成首付,所以市场很可能在四季度出现商品房期房的退房潮。

不过,针对退房究竟会否成潮,不少业内人士也有不同意见。

合富置业首席分析师龙斌表示,拿得出首付的购房者基本上有足够能力购房,买越贵的房子的人越富有,新政不会对已有买房举措的购房者产生太大影响。他认为限购令对楼市产生的影响只是短暂的,市场不久以后会恢复原型。还有业内人士也指出,今年4月楼市调控出台后,也曾出现一拨退房现象。当时主要是由于楼市调控导致购房者预期房价下降,因而出现了恐慌性退房。但此轮退房与上一轮完全不同,主要是因为“限购”新政和收紧房贷造成的,随着这些退房纠纷的解决,退房现象也会逐渐平息。

此外,某大型开发商销售经理林先生告诉记者,针对新政开发商也有一些策略应对,如部分首次置业者增加的一成首付的问题,很多开发商采取了无息垫付的办法；而针对三套房贷遭拒的情况,其实还是有一些空子可以钻。“但从我们自己卖的盘来看,出现这些问题的购房者往往自己会去寻求解决办法,真正求助于开发商的并不多。”“而实际情况是,退房的不能说没有,但还是极少数的,认购书或购房合同的相关条款对购房者有很大的约束性,毕竟谁都不愿意白白损失一笔钱。”

■新闻纵深

资金吃紧开发商面临洗牌

“9·29”新政及各大城市“限购令”出台的影响,远不止“退房潮”隐现这么简单。除了成交量锐减外,尽管房价短期内仍未出现松动,但从开发商近期的举动来看,资金链已开始见紧。有专家分析,房价下跌只是时间问题。

阳光家缘统计显示,广州新政细则出台首日10月16日楼盘网签688套、10月17日楼盘网签307套；而此前一周(10月9日至10月15日)网签日均突破1000套。特别是10月15日楼盘网签1973套,相比之下,新政首日下跌65%。

世联地产10月18日发布的深圳上周成交数据显示,深圳一手房市场共成交507套,与前周比继续大幅下滑,环比大跌超6成,达63.8%；成交均价为19275元/平米,结束了连续4周的上涨步伐,环比下跌13.9%；二手房市场共成交1399套,是近26周来周成交的最低值；北京房地产交易管理网数据也显示,整个10月上旬(10月1日—10月11日),全市共成交新房住宅2700套,环比下滑48.1%,日均签约仅为245套；二手房方面则更为惨淡,全市二手房住宅仅成交2590套,“十一”期间有几天的成交量甚至只有个位数,环比降幅达49.3%。

虽然经过“金九”的小幅反弹,近期10几天的成交下跌并不会对开发商造成太大影响,但种种迹象表明,部分开发商已出现了资金吃紧的现象。

10月18日,招商地产三季报显示,销售毛利率为20.74%,同比下降3.56%；净利率为14.48%,同比下降5.17%；经营活动现金流量净额为-22.38亿,同比下降143%,现金流已逐渐吃紧。为缓解资金的压力,公司不得不进行长期贷款,从而导致筹资现金流扩大到41.79亿元,由于长期借款大幅增加,公司利息支出更高达9604万元,同比增339%。

同日,恒盛地产公告称已通过信托计划成功集资16.7亿元,同时公布其发行优先票据计划,募集资金用作新增及现有项目资金及一般公司用途,而公司已申请票据于新加坡交易所上市。这也是时隔半年后,恒盛重启海外融资之路。此外,中粮地产18日也公告称,公司拟向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请7亿元人民币委托贷款。

显然,随着调控的深入和成交的下跌,开发商资金链捉襟见肘的情况还将恶化。著名财经评论家叶檀指出,在资金链的逼迫下,中国房地产开发商面临生死大洗牌。

业内人士指出,下一步,市场观望将逐渐加剧,开发商资金回笼速度变慢,投资客割肉抛盘的现象也很可能出现,房价必将下跌,甚至是快速大幅地下跌。

经济学家谢国忠甚至指出,房地产熊市或许会持续五年。在最低点,房价可能下跌一半,届时,每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江,土地价格可能下跌八成。