“新一轮楼市调控启幕后，公共租赁住房日益成为“扩供给”和保障房体系的主力军。在中央主管部门的大力督导下，各地公租房建设计划迅速扩容。2011年，仅京、沪、渝、穗四城市计划开工的公租房建设规模就超过2000万平方米，同比增长逾两倍；需要投入的开发资金已近千亿元。” 

“作为解决城市‘夹心层’住房问题的主要手段，公租房弥补了原来经济适用房等保障房品种的制度缺陷；今后，国家将重点发展公租房。”住房和城乡建设部一位官员坦言。

不过，业内预计，从明年开始，公租房建设的资金压力将逐渐上升。“目前，各地公租房基本由政府投资，少量项目采用地方国企投资或财政担保下的公积金贷款来融资。随着公租房建设规模的扩大，市场投资模式亟待开发。”易居中国研究院分析师杨红旭指出。

近期，由全国工商联房地产商会发起、建银精瑞资产管理公司承担研发的公租房基金方案已起草完毕，准备上报国务院有关部门。该商会会长聂梅生认为，财政支持+基金化运作将成为公租房发展的主要方向。

公租房基金胎动

“公租房建设运营已获得国家的税收优惠，如果租金定价合理，回报率适当，公租房可以吸引社会资金进入。”建银精瑞资产管理公司一位负责人介绍，经过4个多月的调研、测算和论证，一份由全国工商联房地产商会发起的关于成立公租房基金的方案已经出炉。

据商会副会长李晓东介绍，基金将由房地产企业、银行保险等金融机构及民间资本联合出资组成，成立专门的管理公司进行管理，并设定托管银行、承建商等多方角色。

据了解，公租房基金前期启动资金主要依靠房地产企业，募集方式以私募为主。今后，随着公租房规模的扩大和公租房基金业务的成熟，募集方式不排除公募。

目前，基金的具体规模尚不明晰，但可以肯定的是，资金来源将主要是非官方的社会投资机构。这些机构投资公租房项目，主要是基于稳定回报和合理收益。

“如果仅仅依靠财政资金，很多城市无法开展公租房建设；北京、上海等一线城市的公租房建设资金也可能面临青黄不接的情况。”聂梅生表示。

今年5月，国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，明确鼓励民间资本参与政策性住房建设。由此，政策的鼓励使得吸纳多方机构和企业的基金成为可能。

6月，住建部等七部门联合对外发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，敦促各级地方政府加快发展公租房建设，由此，公租房成为廉租房、经济适用房和限价房等之外的重要住房保障形式。

在这个背景下，全国工商联领导下的房地产商会开始筹备成立公租房基金。公租房基金方案的论证、起草工作主要由建银精瑞资产管理公司承担。而该公司是由房地产商会与建设银行背景的建银国际合作成立的房地产基金管理企业。而房地产商会副会长李晓东正是建银精瑞资产管理公司的董事长。

李晓东表示，拟设立的公租房基金，希望成为一个样本，引领更多的民间资本和机构参与进来。不过，对于首批参与者，房地产商会表示将限定准入条件，为了便于管理，首批数量不会太多。其中，险资等寻求平稳利润率的机构、有保障房项目开发经历的房企将在优先考虑之列。

据李晓东透露，房地产商会通过对多个样本城市的调研，对基金规模、投入支出和利润回报等已有测算；基金的实际运作具备较大的可行性。

运营主体需多元化

“如果公租房都由政府来兴建、分配、管理和运营，那么今后的住房管理体制很可能回到计划经济的时代，引入市场机制，让公租房运营主体多元化，将是规避政府失灵的主要手段。”全国人大财经委副主任贺铿认为，公租房应该在政府监管之下，由社会机构来做，政府自己来做不是办法。

聂梅生指出，目前，中国的租房市场是C2C(个人对个人)的市场，公租房的兴起，将形成B2C(商家对客户)的模式；这个“B”需要政府推动，需要非政府组织(NGO)和民间机构来介入运营。

不过，由于公租房的运营政策尚不明确，分配和销售等主动权在政府手中，因此多数民间机构的参与积极性并不高。

在江西，公共租赁房建设初定以配建为主、相对集中建设为辅，即“插花”建设。在实际操作上，企业基本上“不愿意参与运营”，均希望政府收购。据当地房管局一位官员介绍，几个“插花”建设的公租房项目招投标时，民间机构基本没有参与，结果全部是政府背景的国有房企“摘牌”。

专家呼吁，各地亟待通过创新运营机制，吸引更大范围内的民间资本参与保障房建设和运营。北京住建委主任隋振江建议，可以土地“年租制”建设公租房，鼓励园区、企业和村集体自建公共租赁房就近出租的方法。

上海市住房保障和房屋管理局一位主管领导也表示，“政府希望找到解决公租房具体运营问题的新路子。”他表示，上海将组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公租房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理，运营机构“以保本微利为原则，采取市场机制进行运作”。

上海爱建房地产总经理万雯娟认为，公租房可以由开发商建设，政府将公租房打包，并提供年支付收益的财政担保，将其整体出售给资产证券化平台，后者向社会公开发行资产证券化产品；此举可以提高公租房项目建设和运营的效率。

租金回报待确认

与经济适用房、限价房等出售型保障房“回款快、收益稳”相比，公租房的投资回报期很长；同时，租金价格较低也限制了收益率。“公租房占用资金大，回报率又低，可能难以吸引足够的民间资金和机构进入。”业内人士质疑道。

面对该质疑，房地产商会副会长李晓东指出，目前，公租房的租金回报还有待确认；不过可以预见，公租房承租人群以城市“夹心层”为主，收入来源稳定，拥有一定的支付能力和租金承受能力，如果政府在税收等政策方面给予优惠，并提供适当的补贴扶持，那么公租房的利润空间还是比较可观的。

根据财政部、国税总局9月底下发的通知，公共租赁住房的建设和运营将实施税收优惠政策。优惠税种涉及减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等6种。执行期限暂定为三年。

通知明确，在其他住房项目中配套建设公租房，也可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税、印花税；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

专家指出，公租房建设免收土地出让金，其开发成本基本上等同于建安成本，加之税收方面的优惠，公租房的开发和运营成本并不高。根据测算，土地成本一般占到房地产开发成本的40%，扣除该成本后，公租房的开发成本相当于普通商品房的60%。这就让公租房在提供足够的租金优惠空间后还有可能维持市场平均收益率。