农行等银行推出置换式个人住房贷款，所获资金或可购买二三套房，但是限制条件较多

理财周报零售银行实验室研究员: 张莉、李雯姗、滑明飞、 冀欣、 沈珍洪、 李峻岭/文

房贷新政落实情况如何？理财周报记者专门对二、三套房的贷款购买情况进行了全面调查。

二套房贷“变通”：找外人、假离婚，团购可获优惠

北京市通州区世纪新城的一工作人员表示，关于一、二、三套房的首付和利率无法改变。如果想购买第二套住房，还想获得较低的首付和利率，可找外地或老家的亲戚，用其身份证，再办理一套相关证明即可。在给银行方面留联系电话时就留你本人现在的办公室电话，一旦银行方面进行电话核查，也好有个应对。

北京市通州区海棠湾的一工作人员建议，可以通过离婚的方式贷款购买第二套房。“等贷款办下来后，可以再复婚嘛。”

21世纪不动产的工作人员表示，公司肯定要严格执行新政，不敢通过“假离婚”方式办理二套房贷。现在，银行和房地产交易中心，以及婚姻登记部门都联网，根本没有空隙可钻。

记者走访上海多家银行了解到，二套房贷认房又认贷，首付5成，利率上浮10%。但深发展陆家嘴支行表示，该行二套房贷首付5成，利率为基准利率，不上浮。民生银行福山支行则一口拒绝了二套及以上的房子贷款。华夏银行上海华先生说，虽答应二套房贷款，但是该行不强制购买房产保险，而一般300万左右的房子需要300多元的保险费。

工行浦东分行华先生表示，该行严格执行现行政策，只要名字上过房产证，都算是第二套。除非假离婚，以前有过，但现在不大现实。

针对部分客户试图“借道”消费贷款购房的行为，这名工作人员提醒，某些房产中介会跟客户签下这样的合同。但是，如果真的要签合同的话，或可以通过银行贷款评估流程增加贷款额度。对此，房产价值是由银行专业的房产价值评估部门进行评估，不是以卖房者或房屋中介与购房者双方的购房合同为准的。购房者要警惕风险，严格遵守政策规定，不要因小失大，日后引起纠纷。

在福建，厦门某房地产公司内部售楼人员透露，如果一次性多买几套的话（即团购买房），可享受第二套首付三成的优惠。

三套房贷比较难，综合消费抵押贷款或可变通

在房贷新政发布后的第二天晚上深圳便发布“限购令”，规定深圳户籍家庭限购两套，提供一年以上社保的非深圳户籍家庭限购一套。这意味着在深圳申请三套房贷是不可能了。

“三套房贷肯定做不了。”工行南山营业部的一位信贷人员说。深圳其他多家银行也表示无法办理第三套房贷。海宏房地产中介公司的人员也表示，无法办理三套房贷。

珠海、中山和惠州等二三线城市的三套房贷也进入“冬眠”期。珠海各银行均表示“停发第三套房贷，认定标准为认房又认贷”。

但深圳满堂红房产中介公司的一工作人员说，如果前两套房有一套是全款买的话，可以按照第二套房贷来做，具体的方法要看到房子和手续后决定。这样的方式在惠州也得到了认同，浦发惠州支行一位信贷部门工作人员表示，如果名下的两套房一套为全额购买，一套为按揭，那可以按照二套房来做贷款。

深发展陆家嘴支行口气坚决，“听说要出这样一个政策，我们9月29、30号都是加班把三套房贷款审批完了。”该行房贷员王小姐说。杭州市庆春路和武林广场附近的几家大小银行均表示无法办理第三套房贷。渣打杭州武林支行的客户经理王小姐表示，“三套房早就不贷了。”

记者在广州暗访了超过20家的银行网点发现，第三套房贷无法办理。佛山、肇庆、江门、东莞等珠江三角洲地区情况与此相同。

不过正所谓“上有对策，下有政策”。某银行广州分行内部人士陈先生说，“现在有些股份制银行的支行可以通过综合消费抵押贷款的途径来让第三套房获得贷款。”

该人士表示，“购买第三套房的可通过已拥有的两套房进行抵押，然后获得综合消费的抵押贷款用于支付第三套房的房贷。银行既然这样做，肯定是睁一只眼闭一只眼，银行知道购房者通过抵押所获得的消费贷款是用于买房。”

“现在通过综合消费贷款让购房者获得第三套房贷的银行并不是很多，即使有也不会持续太长时间。而目前通过这种方式的贷款利率需要上浮10%。”

北京、西安、太原以及环渤海地区主要城市的一些开发商、地产中介公司、银行均表示，第三套房贷无法办理。但西安市一位多年担任银行客户经理的周先生也提出“消费贷款”来购买第三套住房。

另类途径：置换式个人住房贷款业务

“农行等行有置换式个人住房贷款业务，通过这种贷款获得的钱就可以拿来购置第二套或第三套住房。”上述周先生说。

记者通过农行北京分行了解到，置换式个人住房贷款是对已经用自筹资金全额付款购买住房并取得房屋所有权证书的客户发放的、用于清偿购房所负债务的贷款。要求取得房产证的时间不超过3年，新房可贷款额度最高为购房全款的70%，二手房最高贷款额度为购房全款的60%，最高贷款年限30年。