新政其志


　　政府的房地产调控政策，却志在必得。


　　国庆长假前两天，9月29日，中央政府出台今年以来的第二波房地产调控措施，住建部、财政部等多部委在同一天下发了四份文件，从信贷、税收、土地等多方面调控，与2005年以来的历次调控相比，上述手段均已达到历史极值。


　　清华大学土木建管系房地产研究所副所长季如进接受《中国新闻周刊》记者采访时表示，节日中出台政策，噪音会小一些，也能让民众对于政策进行更加冷静的理解，同时还给了地方政府出台相关的具体政策和配套措施的消化期和缓冲期。


　　“买卖通吃、哄抬房价”的房地产中介被政府盯上了。住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕 10号文件的通知》称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“阴阳合同”被认为是导致国家统计局房价数据出现偏差的重要因素之一。


　　财税的调控力度也有所加大。由于需要全国人大修法批准，传闻中的房产税继续难产。但财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部在《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》中称，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。此外，上海市在10月9日出台的地方调控细则中，将土地增值税预征率由原先最高的2%上调至5%。


　　地方政府也感受了脑袋上的紧箍咒：住建部、国土部、监察部于10月11日决定对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。


　　此前，9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》重申，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。


　　打压购买需求，是这一轮的调控的最大撒手锏。但不仅仅是投机性需求，一些刚需也被“错杀”。9月29日，中国人民银行和银监会在《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中的规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。这大大提高了首次置业门槛。以北京一套150万的住宅计算，新政后，购房人将新增首付15万元，约相当于北京市职工人均三年的工资收入。


　　针对二套房和三套房的信贷措施则更为严厉。此外前述文件还规定：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。这是有史以来针对个人房贷的最为严苛的政策。


　　一些地方还纷纷祭出“限购令”，以行政手段为楼市强行降温。上海市政的房地产调控细则“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次出台的“沪八条”中，最重要的政策是限购。


　　此外，深圳9月30日晚出台的限购政策规定，从10月1日起，户籍居民家庭限购两套住房，非户籍居民家庭限购一套住房。厦门市国土房产局也于近日决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。


　　限购令显示出政府的房地产调控思路正日益回归传统。类似的紧缩需求的措施，早在2005年的“新国八条”和2006年的“国六条”中就有所体现。但当年调控的结果，却是房价一边调控，一边大涨。


　　安邦咨询在近日发布的一份研究报告中写到，“每当新政策出台后，购房者都期望政策会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过去后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓挤压后的井喷现象，进一步抬高了房价。”


　　直到2007年，政府才决定淡化房地产的支柱产业提法，政策重点转向保障房，但由于建保障房与地方政府的土地财政直接冲突，在实施过程中，中央政令并不能及时转化为地方行动。据《中国证券报》的报道称，截至2009年12月初，从广州、上海、天津、深圳和重庆已公布的数据来看，上述城市至今只完成了26.5%、50%、49.33%、28.31%和25%的新开工目标。


　　“我们需要的是一个常态化的制度。”清华大学土木建管系房地产研究所副所长季如进认为，限购令的效果不会太明显，这只是一个暂时性的措施。季如进认为长期解决之道还需要政府加大对保障房的建设力度。