北京市大兴区的明悦湾小区九栋保障性住房中，八栋被查出问题引发关注。按计划，今年全国要建设保障房580万套，但是5个月过去了，全国保障房的开工率却只有70%。公众不仅担心保障房的质量，还担心其建设速度。2010年10月11日央视《新闻1+1》据此进行了分析，以下为节目实录：

主持人(李小萌)：

新的一周，欢迎来到《新闻1+1》。

保障房一个在字面上就让人感到非常温暖的词，关系到国计民生，但是似乎建设者的热情和公众期盼的热情不能成比例。最近在北京就出现了同一开发商，商品房没有问题，而保障性住房却成了豆腐渣工程，被要求推倒重来。

(播放短片)

字幕提示：

10月10日新闻

主持人：

北京市大兴区一处质量不合格的保障房项目今天开始拆除，这是由北京日月房产开发有限公司建设的北京旧宫三角地保障房项目。拆除的原因是混凝土强度未达到设计要求。

翟壮(本台记者)

这里是北京市大兴区的明悦湾小区。近日，经过检测和专家论证，这个小区九栋保障房项目中有八栋混凝土强度未达到标准。

解说：

繁忙的工地，轰鸣的机器，不是建房而是拆房。拆除的对象就是这些去年12月动工，有的已经建到九层的新房。对于这一切，有媒体如此报道，北京在建楼，首次因质量原因拆除重建。

白川(北京日月房产开发有限公司办公室负责人)：

到6月10日发现不合格了，土试不合格说明成品的不合格，当时就停工了，6月10号到今天为止等于是四个月的时间。这四个月的时间基本上一直处在停工状态。

解说：

今年4月，国家检测机构对该保障性住房项目进行全面检测时发现，由于混凝土强度存在问题，不能满足结构抗震要求。有关部门最终决定，拆除九栋楼中的六栋，另外两栋进行局部加固。

字幕提示：

北京台10月10日新闻

主持人：

市建委的相关负责人也表示了，按理说这八栋都可以通过加固的方式来进行一个整修。但是现在因为那六栋已经建完了，为了不影响大家居住面积，加固之后会影响它的使用面积，所以就干脆推倒重来。而还有两栋就采用加固的一个方式。

解说：

九栋保障性住房，八栋被查出了问题，这样的结果让很多人担心。眼下各地新建的保障性住房质量到底有没有保障？

白川：

建委已经给我们明确出了相应的几方责任，主要是涉及到四方：首先是混凝的供应商，它负有质量的责任；作为地产的发展商，建委有一个明确的定位，负有质量责任，就是监督质量的责任；施工方负的是施工和管理上的责任；监理方也有相应的责任，监理的责任。四方都有各自承担的责任。

解说：

从预拌混凝土生产单位到建设单位，再到施工单位和监理单位，很多人在问，不合格的混凝土为什么可以连闯四关？

韩先生(明悦湾小区业主)：

实际上我们觉得它要是拆的话，本身来讲这个房子如果这么大的(处理)力度，可能房子(重建)质量会有保证。但是另一方面就考虑这个房子也不知道什么时候能拿到，明年如果我们租的平方再拆，那就是不知道什么时候能住进去。

解说：

韩先生是在前年通过摇号购买了明悦湾项目中的经适房，根据房产开发公司的表态，拆除工作预计将在两个月内完成，而何时复工要等待处理结果后再做绝对。

韩先生：

现在只能等了，因为你要是等他退款的话，如果我再排一次，再排三年，那我孩子户口不好落。

解说：

等待还是退房，很多业主需要做一个艰难的选择。而颇有些意味的是，根据报道北京日月房产开发公司开发的明悦湾小区实际上包括商品房和保障房两个项目，因为保障房项目质量出了问题，有的业主也开始担心起自己购买的商品房质量。而开发商相关负责人表示，明悦湾商品房的质量经过相关部门的检测没有查出问题。

主持人：

开发商为了消除商品房业主的顾虑，特别表明说商品房没有问题，只是保障房出了问题，而这恰恰让我们看到一个绝妙的反差。岩松，你如何看待出现这样的反差？

白岩松(评论员)：

我觉得这属于开发商自我举报，难得的一种自我举报。什么叫自我举报呢？他明确地告诉大家商品房是没有问题的，检测也是没有问题的，但是在保障住房这块就出现了问题，他是明知故犯，他是故意地来偷工减料，来建设了这种质量低劣的保障住房。那么这自我举报背后透露出来他们的心态和心知肚明的一种感觉，那就更可怕了，公然犯罪。

主持人：

一个非常不应该出现的情况，我们也不妨站在开发商的角度考虑这个问题，为什么一个有资质开发商敢于去铤而走险？

白岩松：

首先他可能会想到的是，商品房是一家一家卖出去的，那人家是相当挑剔，而且你不知道这里藏什么龙卧什么虎。但是保障性住房每一个买家的博弈能力没有商品房的住户们那么强，更何况在他的心里会有一种感觉，你已经占了便宜，这就是便宜的，这就是照顾你们的，所以差不多就行了，可能在他的心里会有这样一种心态。所以截然形成了商品房还真确保了，相信有关部门也经过了检测，还真的没问题。但是到了保障房这就有问题。

主持人：

我们就来看这两者价格的差异了，商品房我看了据说卖到是23000元一平米，保障性住房大概4300元一平米，差不多差了20000块，那这个差价都是怎么样来补足的？

白岩松：

尤其很重要的一块就是地价的优惠，政府在给你提供建设用地的时候，本身保障住房的建设用地比商品房用地便宜得多得多。甚至我们现在可以倒退，虽然现在没有明确的证据，但是拿以往的经验来看，有的地方是政府要求你在建商品房的时候，要留出一定的面积建保障性住房，房地产开发商就被迫要接这个东西。还有一个是房地产开发商建保障性住房的同时，你给我一定的商品房开发，当成谈判的条件。但是不管这两者哪一点，他的用意都是在商品房的开发，获取更大的利润。

在保障性住房这块本身就不是他要主打的东西，所谓项庄舞剑，意在沛公了，但是在这里头一是地价很便宜，另外还有一点非常重要，除了税收、地价这块，另外一点是购买人群，那个是开放的，这也是限定的，保障性住房不是所有的人都可以买，就在特定的人群中，而且是低收入、中低收入的人群当中才能购买保障性住房，而商品房是面向所有的人群。所以这个定价本身浮动的区间就很大。

主持人：

如果明显地是让开发商在做保障性住房的时候有很大的让利，恐怕就难以避免他为了降低成本而铤而走险？

白岩松：

但是这就需要一个政府怎么样去监管和看待这一块，将来尤其今年中央政府高度重视，玩命的要求地方把保障性住房的用地给足，开工的面积给我达到。其实过去几年，坦白地说我们大多数的地方在保障性住房建设的时候，都是年初的时候贴出了一个宏伟的目标，年底大部分都没有完成。你能够想到资金有问题，地方政府不够积极，就像有的地给商品房政府能挣得更多。所以现在是干中央在那着急，但是现在越发强硬，希望这种强硬能够起作用。但是在这样一个起作用的过程中，不能靠房地产商良心发现，我觉得还是要用制度、政策和监督去保障。比如说有一个很大的诱惑放在这里，建保障性的住房，我就保证你旱涝保收，能获取3%到8%之间的利润，可是你能保证建商品房能够旱涝保收吗，那就存在着巨大的风险。所以境外包括国外有很多的开发商，我就做这种公屋，为什么呢？我不用愁，我每天睡得着觉，因为我的利润是固定的。

主持人：

所以不能绝对说谁建了保障性住房谁就吃了亏了。

那么从另一个方面上讲，即便这个保障性住房质量过关了，但是它的位置、它的配套也常常不能尽如人意。稍后继续。

(播放短片)

解说：

在北京，同一个小区商品房质量合格，保障房却要推倒重来。几乎同时，在福建新华社有披露，一些保障房远离市区，没有绿化、没有公共服务，入住率只有10%。

众望所归的保障房民心工程的确让人有些闹心，而公众所担心的还不仅仅是质量，还有速度。

姜伟新(住建部部长)：

我们签了协议是有一个责任的。

解说：

这是今年5月19号各地政府与住房和城乡建设部签订今年保障房建设目标责任书的场面。按计划，今年全国要建设保障房580万套，但是5个月过去了，全国保障房的开工率却只有70%。

苏泽群(广州市常务副市长)：

经常为了一块地是拿去出让做商品房还是拿来盖保障性住房，在我们内部经常是有很多争论的。

解说：

中央三令五申加快保障房建设，但是很多地方似乎却按兵不动。去年1到11月，我国保障性住房用地供应仅完成年度计划供应量的46%。

今年8月，国土资源部更是查处了92宗擅自改变土地性质的保障房用地。如此的反差，究竟道理何在呢？

刘明康(中国银监会主席)：

土地的财政、土地的GDP还在顽强地起作用。

解说：

保障房所缺的不仅仅是土地，还有资金。按照有关测算，要完成今年全国保障性住房的任务，至少需要投入8000亿元资金，但眼下却只到位了4700亿，占全年计划的60%，缺口将近一半。

对此，住房和城乡建设部部长姜伟新半个月前再次重申，实现今年保障性安居工程建设目标，是政府作出的庄严承诺，一定要不折不扣地完成。姜部长还说，各地区要加快建设进度，9月底前必须全面开工，而在现实中还是被打了折扣。

记者：

这里是兰州市今年准备建设的一个最大的廉租房建设项目，沙井驿工程。现在已经进入到了10月份，可是这里的整体拆迁工作还没有完成。

解说：

兰州市承担着甘肃省主要的租房建设任务，但全年4316套廉租房的建设目标至今开工的却只有300套，达标率尚不足10%。甘肃省住房保障主管部门已经向兰州市相关部门发出了黄牌警告。

记者：

根据国家部委的有关规定，要在9月底前今年廉租房项目要全部开工建设，我们没有按照这个进度完成这样一个指标你怎么看？

李玉发(兰州市国资物业管理有限公司副总经理)：

国家要求九月底之前(开工建设)，实质上的话我们认为拆迁一开始，(开工建设)这项任务就已经正式启动了。

记者：

你认为的标准跟国家的标准还是不一样的，是这样吗？

李玉发：

我们认为就是动迁一开始，拆除一开始，(开工建设)这项工作就正式启动了。可能跟咱们国家的要求、标准可能有点区别。

记者：

(甘肃)省建设厅认定的标准是什么？

李玉发：

(甘肃)省建设厅认定的标准我还说不太清楚。

解说：

而记者从甘肃省住房和城乡建设厅了解到，他们所认定的开工标准是开挖地基建设主体工程，前期的征地拆迁工作都不能算作项目动工的开始。

近日，兰州市政府已专门召开会议，承诺所有的廉租房建设项目将在年底前实现百分之百开工。

今天，有媒体披露住建部、国土部和监察部最近联合发文，明确省政府稳定房价不力，追究责任。其中再次强调要求全力加快保障性安居工程建设，要严格土地供应，落实资金，加快进度，强化工程质量。

如今，到年底的期限已经不足百天，而北方很快进入了寒冷期，施工的黄金期即将过去，保障房这个重大的民生工程、民心工程必须提速了。

主持人：

因为之前的怠慢，所以现在需要赶功，一些地方政府就从好好的买方市场变成了卖方市场，要看一些开发商的脸色，这会不会影响到质量的问题，岩松？

白岩松：

当然会。其实还不仅仅是一个开发商，说到保障性住房现在一个是质量问题，但是其实从更大的一个层面还存在着速度问题，年年欠账，大家看过去这几年已经欠了多少了。今年又提出了一个宏伟的目标，然后中央在那真着急。所以我们有的时候一打，总打到开发商的身上去，其实开发商在喊疼的同时他也有委屈，你怎么不打打地方政府呢。其实从前不久更严厉的9月30号的《房地产新政》，明显能感觉出中央在跟地方政府博弈的时候，已经给地方施加了更大的压力。

在保障性住房这方面同样如此，其实对于很多地方来说，你说它的动力是什么？我仅仅是一个政绩，我是完成上面交给我的任务，可是实际的利益我也获得不多，我多拿出一些土地来盖保障住房，也就意味着我会失去一些土地去盖我获取土地财政更大回报的商品房，所以它也有为难之处。

当然还有其它的一些因素，比如说在境外，为什么说老百姓保障性的住房，像新加坡或者说香港一定要建得很好，因为反过来给你施加的压力是相当大的，也有一些议员等等在替老百姓去捍卫他的权利。我们在这方面，老百姓权利的捍卫这，不足以给地方政府施加足够大的压力。所以在这个层面就需要靠中央政府真的是真抓实干，让地方政府不干真不行。

现在有的时候说不就建一个保障性住房的问题吗？最后都变成一个中央政府跟地方政府博弈的问题。

主持人：

所以也变成了一个需要解决的难题。那么大家一起来想办法，来听一段电话采访。

(电话连线)

记者：

现在如果说要调查地方政府和开发商的积极性，应该采取哪些方面的措施？

叶檀(财经专栏作家)：

第一个是政策方面的措施，我们知道给那些开发商，愿意进行修建保障房的这些开发商，应该有他们政策方面的红利，比如说税收方面或者土地方面的红利，这个其实政府已经在做这一块了。

那另外一块，我想是把现有的商品房这一块的利润给降下来，使得这两个方面比较均衡一点。这样就有更多的开发商愿意去做保障性住房这一块。

还有一个它可以考虑到一些技术方面的创新。比如说开发商跟政府之间采用一个代工的模式，或者是其它的什么模式，这样开发商的风险比较小，但是它的收益又比较稳妥，那追求周转率和追求安全收益率的开发商，他就愿意去做保障性住房。

记者：

除了这些经济的措施之外，您觉得我们在政策上还有哪些措施可以实施呢？

白岩松：

第一，对于那些做不到的地方政府必须要采用问责制。

第二，对于追求暴利的这些开发商，要有财税的手段去抑制他。

第三，在市场和公益性的产品之间要划出界线来。比如说同样的开发商，像有一些开发商他既开发商品房，也开发保障性住房。像对这样的一个开发商，其实应该实行打分制，对于纯暴利的开发商有税收或者各方面政策的区别。

主持人：

我们抓紧时间再来讨论一个问题，也有人发现保障性住房都是在比较偏远的位置上，周边配套设施非常差，甚至绿化迟迟不到位。有人就说都这么便宜了，就不要要求太高了？

白岩松：

其实这种观念恰恰是错误的。廉价房，你看我顺嘴就说成这个，廉租房可不意味着一定要是廉价房，尤其不能成为廉价成本房。经济保障房不能成为我考虑经济的因素，把它建得很差，配套也很差。

2007年的时候我去香港，专门去拍了香港的公屋，整个就是保障性住房。结果跟我们的印象是相反的，它反而要强调我公屋要建好了，首先必须有很好的配套，交通要先行。比如说我们来看一个这样的图，香港的这种保障性住房让我格外感兴趣的是这样的一个区域，大家看交通，迅速地就要开通交通。

另外有一点，当时我在采访的时候让我印象很深，我去的那个公屋周围的环境好得不得了，配套也好得不得了，活动的空间也很大。为什么呢？当时采访的时候就跟我说，说经济条件不是很好的人住在这里，更依赖它的配套环境，因为他没有钱去其它的休闲场所或者说体育运动场所，他只能依赖这，所以我们必须保证它。另外，他对公共交通也更依赖，所以它要先行。我们却相反，以至于出现我们有的保障房最后入住率才10%，没办法，连草都没有，在福建风一来黄土就卷起来。所以我觉得正好拧过来了。

主持人：

像你说的香港这个公屋的情况，势必要加大前期投入的成本，为什么他们在建公屋的时候不会考虑这个成本的加大呢？

白岩松：

因为他们所有的利润是被保障的，这一点是非常重要的。刚才叶檀女士也谈到了这一点，我觉得我们不能把一个又一个经济适用房或者保障房的业主当成去跟房地产商博弈的主体，而应该是政府作为最大的业主。那么我给你相对很优惠的地、税等等很多方面，价格就被控制在一定的线内，但是我要确保你比如说5%的利润，那么有很多的房地产商愿意干这样的事。尤其比如说当房地产出现剧烈波动的时期，就会发现有很多的房地产商主动来找，我盖经济适用房，因为旱涝保收。所以解铃还须系铃人，政府、地方政府在这件事上，不管是配套还是很多很多方面其实至关重要。

主持人：

我们就说说这次北京市政府所扮演的一个角色，在建设过程当中发现了问题，然后严令要求推倒重建。

白岩松：

我觉得最幸福的是让人突然有一种感觉，真有人查，真能查出问题，查出问题之后真拆，我觉得这个信息给人们的信心是很重要的。那我们接下来会去看，今后有的是出现问题你是觉得很沮丧，但是出现问题有的时候也会给人信心，因为你发现了有“啄木鸟”，而且这个“啄木鸟”还挺尽力的。所以我觉得这个信号非常好。

主持人：

也就是说以后开发商建保障性住房会更谨慎、更紧张了。