楼市回暖在开发商的销售业绩上得以体现，多家房地产企业9月份销售数据再创新高。继8月销售实现119.9亿元之后，万科（000002.SZ）9月份再次以142.1亿元的销售额刷新国内房地产企业的单月销售纪录。

但随着二次调控的进一步收紧，房地产市场后市不容乐观。万科董秘谭华杰称，此次政策的出台，表明国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇，必将对市场产生显著的影响，预计未来一段时期成交速度放缓将难以避免。

销售额已超去年总量

据万科10月10日晚发布的销售公告，9月份该公司实现销售面积113.6 万平方米，销售金额142.1 亿元，分别比2009年同期增长111.5%和160.1%，较上个月环比分别增长24.15%和18.5%。

综合此前数据显示，万科今年前九个月累计实现销售面积601.1 万平方米和销售金额714.2亿元，同比分别增长17.19%和54.7%，其中销售额已超过2009年全年。2009年，万科实现商品房累计销售面积663.6万平方米和销售金额634.2亿元。

谭华杰在接受《第一财经日报》采访时表示，销售业绩创历史新高的原因，一方面是因为公司9月份推盘节奏稳定，继续保持在较高的供应水平；另一方面万科推出的产品仍以中小户型普通住宅为主，9月份万科的销售中，90平方米以下占比57％，144平方米以下占比89％，普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。

通过计算可以发现，万科9月份销售均价为每平方米12509元，较8月份有所下降但仍处于历史高位。此前万科8月份以每平方米13006元的销售均价刷新年内月度销售均价新高，比前七个月平均每平方米11553元的销售均价高出近1500元。

万科今年累计拿地总金额也超过去年全年总量。自去年以来，万科在新增项目方面一直比较谨慎，所获得的项目大多数位于房价、地价上涨较少的二三线城市。前九个月，万科累计新增项目为56个，合计支付地价约345亿元。万科2009年共获取新增项目44个，共支付地价款约241.8亿元。

根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心10月份共同发布的“前三季度房企销售排行榜”，今年前三季度，万科销售金额创下同期业绩历史最高位，夺销售金额冠军，进一步拉开了与其他竞争对手的差距。不过，恒大地产却以597万平方米的销售面积蝉联销售面积排行榜的第一位。

四季度销售或放缓

万科的销售业绩与国内房地产市场大势密切相关。2010年以来，市场经历了一波三折，先是一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，但随后的八、九月份市场需求的集中释放，市场再度复苏，“日光盘”比比皆是，而房地产企业销售业绩也随之创下历史新高。

受楼市回暖影响，包括万科在内的多家房地产企业9月份均实现销售业绩大增。

根据已发布的9月份销售业绩公告，复地集团（02337.HK）单月权益销售达到19亿元，同比上升1.6倍；世茂房地产（00813.HK）单月销售达到35.19亿元，环比上升30.3%；富力地产(02777.HK)单月销售36.29亿元，比8月增长19%；佳兆业（01638.HK）9月销售金额6.26亿元同比增长1.02倍；上海恒盛地产(00845.HK) 9月销售额环比升1.4倍至16亿元。

但从以上房企公布的数据来看，“金九”获得大丰收。然而，在“十一”黄金周前，国家有关部委出台五条措施，随后深圳、上海、厦门等多个城市出台限购政策，尤其以上海的“限购令”影响最大，一线城市北京、深圳、上海、广州的楼市对政策反应表现不一。

谭华杰认为，政策变化将对市场产生显著影响，预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓。随着新房供应的增加和整体销售速度的放缓，市场可售存货量将有所增加，供求关系也将朝向更有利于购房者的方向转变，自住购房者将进一步主导未来市场。

谭华杰透露，从深圳万科主要在售项目“十一”期间的来访量看，比去年同期下降了四成左右，政策变动的影响已经十分明显。位于深圳龙岗的金色半山项目，在9月节假日期间的平均日来访量可达到160~200批，而“十一”期间则下降到仅100批左右。

不仅如此，由于首付提高到30%以上，广州、北京等城市开始出现退房、退订现象。据当地媒体报道，广州亚运城项目9月末首推出时出现抢购一空的现象，但政策变化已导致退订、弃购。