在政府宏观调控下蹒跚走了近半年的中国房地产，终于等到了“金九银十”的楼市盛宴。对于海南而言，这更是整个国际旅游岛翘首以盼的楼市狂欢季。在宏观调控全国楼市趋冷的大背景下，更兼旅游淡季的双重煎熬，让甫经国际旅游岛大力推动的海南地产，经历了一场犹如过山车般的游戏。

自去年8月，国务院批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，至今恰好一年。这一年，历经疯涨之后又狂缩的海南楼市还剩下些什么？下半年的海南楼市走向何方？

“这应该是第二波投资海南房地产的最佳时刻！诚然，海南房地产差不多被透支了2、3年，房价有所虚高，但经过近半年来政府宏观调控、海南旅游淡季的挤压，海南楼市的泡沫已经被清除。目前，大部分新入市楼盘的价格，较之年初均有10%左右的降幅。马上就将进入海南旅游的旺季，最迟10月，海南房地产就将迎来一波小高潮，虽然不会暴涨，但期望房价继续下降的预期已不可能实现。”在三亚临海的一间咖啡吧，一在海南从业多年的房地产资深人士向记者如此言道。

楼市回暖，销售压力不减

8月末初秋的海南地产，已经显现出回暖的征兆，海口、三亚等地的各大项目销售处，开始出现三三两两的人群。

“这几天确实比前段时间人气好了很多，每天大概都有2位数的客户前来看盘。”提到最近的客户来访量，海南国瑞地产副总经理齐志辉的眉头舒展了些，“但成交量却没什么变化。8月，在海南又有‘鬼月’支撑，历来都是海南楼市销售的冰点。近期国家收紧第三套房贷，更加剧了这一现象，整个海南项目销售量大幅下降，降幅达40%以上。”

随着海南旅游旺季的来临，齐志辉认为9、10月的海南楼市将迎来一波高潮，其理由有三。一是中国投资渠道本身就有限，资金可以找到的出口不多，二是人民币通胀预期仍然存在；三是海南房地产的长期投资价值不容忽视。

据中国指数研究院的统计数据显示，7、8、9三个月第一周，海口商品房成交量分别达51套、86套和121套。专家分析认为主要是两方面原因导致，一是海南进入每年的购买旺季，海南每年都是这个时候岛外客户来购房比较多，他们需求的主要是以旅游、度假、养老为主。二是本岛居民购买力不断增强，刚性需求增多了，也使得海南的楼市成交量不断提高。

但有趣的是，虽然海南楼市回暖的征兆明显，但各大项目负责人对下半年的销售状况却并不乐观。

“上半年销售状况不好，基本上项目都处于停滞状态，都等着下半年集中放量。” 海南房地产业资深人士吴志强一语道破玄机，“据我所知，仅在9、10两个月，就有50-60家新盘入市。而其中更不乏一些资金链紧张的中小开发商，还打着进一步降价促销的念头。可以预见，虽然下半年整个海南楼市气候回暖，但在庞大的新盘入市量刺激下，项目的销售压力并不见得会比上半年轻松，很可能将演变出一场房企共同角逐的价格战！”

房价触底，投资进行时？

8月末，海南最新出台的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》中，明确指出要着力调整海南商品房“一头独大”的问题和高空置率的问题，这将有效抑制房地产市场投机炒作行为，同时也必将会对海南的房价产生一些关键的影响。

“海南的房价确实被透支了2、3年。”面对记者一再的追问，海南一房企巨头高管，终于忍不住袒露事实。“但这种透支只限于年初国际旅游岛政府批复后那短暂的一段时间，事实上，经过这次‘史上最严厉’调控政策，以及海南旅游淡季的影响，海南房地产的泡沫已经被挤得差不多了。几乎所有海南的项目，均在这段时间有10%左右的降幅，新开楼盘更是采取‘低开高走’的方式入市。海口目前新入市楼盘的均价约12000~15000元/平方米，而三亚新入市的楼盘均价约在20000~22000元/平方米左右。”

事实上，早在8月初，一些敏感的投资者就已经察觉到海南楼市即将到来的反弹，开始有意识地向海南迁徙。一位来自北京在海南已有2套房产投资者告诉记者：“8月中旬，我发现全国各地二手房的成交都开始回升，北京新房成交也不错。我当时就想，全国楼市普遍走好，海南楼市应该也还有一波行情，于是就约了几个朋友一起到海南来看房。”

而这位投资者对海南楼市的理解，与业内专家的看法如出一辙。专家认为：“9、10月份本就是房地产销售的旺季，而对于海南来说，这其实可以算着一年的开始。有关数据表明，海南房地产一年60%以上的销售是从10月到次年01月4个月内实现的。要在短期内消化全年一大半的销售量，毫无疑问海南楼市将在年底迎来一波小高潮，但在大量新盘入市的冲击下，政府宏观调控的趋紧的大背景下，房价不可能再出现暴涨，但期待房价持续下降的预期也已不可实现。因此，此刻可以算是整个海南房价的触底阶段，如果要投资的话，目前是最佳时刻。”

趋势转向，城市价值受宠

“以前海南置业投资大多偏重于海景房，殊不知大多海景房城市配套匮乏，居住、度假功能俱不完善，使用率很低，”海南一位从业多年的房地产资深人士告诉记者，“随着置业的理性回归，今年，海南城市中心价值版块将成为新的热点，特别是兼具有城市价值和海景资源的两栖房，将更是稀缺。”

海南省副省长姜斯宪则认为，开发结构不合理，加之为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房的严重不足，是桎梏海南旅游地产发展的主要因素之一。

对此，海南本地一中介机构潘姓总经理认为，从去年国务院批准海南国际旅游岛建设到现在，都可以视作国内国际富豪对海南的第一波投资，主要集中在沿海一线海景等资源性项目，故房价高企是实属正常。随着海南房地产开发的进程，将逐渐从一线海景延伸至二、三线海景，资源抢占完毕后，必然是对城市功能、配套的进一步要求。可以预见，今后1、2年内，海南的城市中心、副中心资源型住宅，将逐渐抢占一线海景住宅的市场份额，在海南房地产销售中所占比重越来越高。

同时，潘总说道：“虽然<海南国际旅游岛建设发展规划纲要>明确提出了适度发展度假旅居型房地产的要求，事实上海南符合这一要求的项目并不多。即便有1、2个项目内生活配套、设施还算完善，却又因离城市中心过于遥远，无法满足更多的生活需求。或许，鲁能•三亚湾能算得上度假旅居型地产的案例吧，况且鲁能还在进一步打造其环岛休闲度假圈。事实也是如此，从我们代理的项目在三亚的销售情况来看，目前城市中心住宅销量也呈现大幅攀升的趋势。只有加大结构合理、配套功能完备综合度假旅居型地产项目的开发，才能真正让海南居高不下的‘空置率’降下来！”