“地价并不能决定房价”


　　犹记得，去年5月份开始，央企抢地王在全国上演，不仅一线城市黄金地块拍出天价，北京的大兴、房山等郊区也频频出现“区域地王”。光耀东方董事长李贵斌担忧，由于金融机构更青睐国企，国企强势进入土地市场，很有可能会进一步推高地价。


　　今年9月上旬多个地王重现，再次引发市场对地价推高房价的担忧。


　　对此，万科董秘谭华杰表示，坚决反对把房价上涨归结为土地招拍挂制度的说法。地价不能直接决定房价，地价是在土地市场上，开发商根据未来房价的预期倒推出来的，在房价上涨的周期，地价几乎对房价没有影响。


　　谭华杰认为，价高者得本身没有错，但为什么地王那么多？首先是因为土地供应量跟不上房屋的销售量，过去5年，上海的土地购置量仅有房屋销售的1/3左右。而在一线城市，都被开发商看作战略要地，宁死不退；其次，有些开发商招拍挂之后不履约，没有受到应有的惩罚。“这种不遵守契约的行为不应得到支持”。


　　建银精瑞投资顾问总经理李晓东也认为，房价是由供求决定，而不是由成本/地价决定，“那些高价拿地的企业可能砸在手里，”他说，不要以为28000元买的地，就能卖40000元、50000元，市场不接受，也只能卖20000元。


　　“小熊市”将成常态？


　　土地泡沫的另一重担忧，则指向宏观调控“第二只靴子”的落下。


　　“我们已经不期望2009年的那种火爆会重现，”华润置地内部人士表示，因为“一旦过热，政策马上就会进行调控”。


　　该人士分析，当前楼市的回暖仅仅是成交量的上扬，而价格的所谓回暖只是结构性的，即8月份成交的高端住宅量加大，拉高了环比的整体成交均价，但从个案的楼盘来看，价格基本并未上涨。


　　另一家大型房企人士则用“小熊市”来形容当前及此后一段时间的房地产市场，“房价就像水里的葫芦，刚一浮出水面，就会被压下去，”这位人士比喻，这样不断地抑制、上扬、抑制，保持房价的相对稳定，而未来一两年的商品房市场成交金额总量，将是向下走的趋势；另一方面，政府则用此种策略争取时间，来弥补过去所欠下的保障性住房的账，加快推进保障性住房供应、解决资金来源问题，以及供应人群资格认定等等，全面平衡房屋供求体系。


　　华润置地人士认为，调控将持续很长时间，这一市场状况是从来没有发生过的，开发商的生存能力受到考验，“是否能够精准操作，非常关键，”该人士说，什么时间入货，什么时间出货，以及什么可以拿来走量换取现金流，什么可以放着等待升值，都是检验开发商能力的问题。


　　上述人士分析，如果房价或地价出现过热，政策还有多种手段可用，比如提高首套房首付比例，严格执行二套、多套房首付及利率提高政策，提高开发商自有资金比例，甚至严格执行70/90等，都可能祭出。