二手商品房的交易双方税费缴纳明细表(普通住宅)


　　购买方缴纳的税费：1、契 税：成交价×1.5% 2、印花税：成交价×0.05%


　　出售方缴纳的税费：1、印花税：成交价×0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额×5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价×1%或差额×20% ，5年之外：免交(业主满5年唯一住宅


　　因为陈女士的房子不满两年，不能享受5年之外税费免交的政策。根据计算，如果按照总价160万计，该房应该缴纳的各项税费总计94950元；如果按照总价50万计，因为低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税项目为零，所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。


　　阴合同：160万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)＋(160万-63万)×5.5%(营业税)＋160万×1%(个人所得税)=94950元


　　阳合同：50万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)=8000元


　　税收流失：94950-8000=86950元


　　陈女士：我们从缴税大厅出来，就是去银行打款，然后我才给他过户。他付给多少银行也不管，然后缴税大厅也不管。


　　根据规定，购买方和出售方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规则，所有税费几乎都是由购买方承担的，作为卖方的陈女士其实从中受益有限，可他为什么要同意签订这种阴阳合同呢？


　　陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更痛快，觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。


　　陈女士告诉我们，大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚，他买卖的几套房屋，都是由中介机构来负责起草的。


　　陈女士：比如说过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是说该签字地方你签字，该出身份证复印件的时候你出复印件。然后基本上我就看了一眼合同，签成这样，然后他说你签字。我可能看一下总价，当时觉得比较诧异，当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说，这个没问题 肯定的。


　　陈女士说，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特地建议他，可以把房屋总价做高，用于获取更多贷款。


　　陈女士：我其实第一套，买了一个小的二手房。我是希望多贷款，然后中介就帮我把评估价做高，这样房子的总价也就高了，把价格调高那种所谓阴阳合同。


　　原本160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签订的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同，很快就可以出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的原因。有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款，但是也有很多人因为签了一个这样的合同，遇到了麻烦。