需求——

价格仍是高门槛 预期还需再稳定

调控以来，率先顺应市场形势调整价格的万科，在全国范围内取得了不俗的销售业绩。8月甚至单月销售破百亿元，实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。万科在北京的新项目“长阳半岛”更是重现了火热的销售场面。

事实上，不仅是万科，不仅在北京，近期各地楼市成交回暖，主要就是靠降价的项目热销带动，“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。

据中原地产统计，调控以来北京的82个新项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%；均价为20000—30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%；均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。

价格仍然是影响需求能否回暖的最重要因素，但从宏观数据看，由于房价环比连续3个月持平，仍然处于历史高位，把大量自住型需求挡在门外。而投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。链家地产市场研究部张月认为，只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。因此尽管是“金九银十”，但如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈最激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。近期记者采访了几位刚刚签约的买房人，普遍表示由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”，因此当近期市场出现回暖苗头，就担心调控政策已经被消化，房价又将迎来报复性反弹。但也有不少购房人认为，此次调控的措施力度空前，效果还没有充分体现，应该继续观望，静待价格进一步回落。

今年一季度，由于去年底出台的政策迟迟没有见效，大量处于观望状态的购房者迅速入市，导致市场过热。专家认为，购房者预期的改变，有可能在短时间内改变市场供需状况。如果楼市在近期出现量价单边上涨的明显回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供过于求的局面可能迅速逆转为供不应求。因此，政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。