9月份第一周是“金九银十”的开幕战，但是9月份第一周的数据显示，北京市二手房日均成交量不足530套，距离800套的正常值仍然有相当大的距离。

链家地产副总裁林倩认为：“只要调控政策仍然还存在，那么下半年二手房市场的成交仍然会在不温不火的状态中徘徊，难以出现真正的回暖。”

成交量仍未回归正常值

日前，记者走访了位于朝阳公园附近的某中介门店，经纪人告诉记者，5、6月份成交很少，但是到了8月份成交突然开始回升，8月份下半月的业绩相当于6月份的业绩总和。

8月份开始，北京新房、二手房的成交量开始回升，一些刚性需求购房者看到没有进一步的政策出台，房价也没有进一步下跌，于是开始出手。

林倩对记者说：“近期由于没有更严厉的政策出台，一些刚性需求开始入市，造成市场购买人气突然增加，因此从成交量来看，出现了小幅度的回暖，但没有明显的回暖，因此现在所说的回暖都是假性回暖。”

林倩认为，根据以往的经验，成交量恢复到正常的范围应当是连续一周都出现日均800套的成交量，但是9月份第一周的数据显示，日均成交量不足530套，显然还不到明显回暖的状态。此外，政策出台前的3、4月份月成交3万-4万套。调控政策后7月份月成交1万套，8月份成交1.2万套，当月成交回归到1.4万套-1.8万套才是正常状态。但是林倩预测未来几个月的月均销售达到1.5万套的水平都有困难。

另据北京市交易管理网的数据，今年5-8月，全市二手住宅共47095套，与去年同期相比锐减了48.6%，将近一半。

因此，林倩认为假性回暖的原因在于首先成交量并没有回到正常值上，其次价格没有明显的攀升，第三业内认为政策还没有出尽的可能性仍然存在。

林倩认为：“调控政策仍然还存在，二套房贷政策仍然存在。二手房的不少客户都是改善性需求，加上二手房的折旧等等，首付都超过50％，因此，预计下半年二手房市场的成交仍然会在不温不火的状态中徘徊。”

业主提价并未成趋势

随着成交量的小幅回升，目前有一些业主开始调高报价。但是业主调高报价的行为并没有成为一个趋势。

林倩向记者表示：“二手房价格自6月份以来就没有明显的变化，即使业主有提价的行为，也只是个别现象，绝对没有成为一个趋势。”

林倩说，9月第一周成交量上涨议价空间相比一个月前反而拉大5%左右。6月份议价空间达到了17％-20％，8月份议价空间缩小到10％以下。

一般而言，旺市的议价空间相对于淡市为小。业主挂牌价超过成交价，说明业主对未来市场价格预期高于消费者，信心过高。

远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇对记者说：“事实上，新房的价格对二手房也造成了很大的影响。新开楼盘目前以价换量的策略被越来越多的开发企业采用，因此新盘周边的二手房也会受到低开新盘价格的影响。受此影响最明显的就是通州。”

由于通州新政出台前的涨幅比较大，价格水分也比较大，加之低开新盘对周边二手房的影响，目前通州已成为二手房复苏最慢的区域。

目前通州的供需比已经非常小。通州区域新增房源与客源比达到了1∶1.2-1∶1.8。而正常情况下，1∶3应当是比较平衡的供需比例。西城、海淀与朝阳公园板块的复苏则比较明显，业主提价基本都集中在这几个区域。

同时，链家地产数据显示，存量房源挂牌价调价房源中，67.9%的业主为降价，降价幅度为5.7%。而选择调低价的业主70%以上为一个月以上仍无法成交的，总价下调幅度在1万或者2万左右，但挂牌均价普遍还在总体水平以上5%-10%。因此二手房价格仍然处在一个相对平稳的状态。

观点PK

对于楼市是否已经回暖，业内出现了两种观点。一种观点认为成交量的回升足以表明楼市已经回暖。另一种观点则认为在调控政策并未退出的前提下，成交量的回升只是先期被压制的刚性需求的暂时性释放，并不能由此定义为回暖。

正方

成交量回升 楼市回暖

●姜炜 全国房地产职业经理人联盟副秘书长

新政出台后，成交量出现了非正常下降，目前成交量回升是刚性需求释放的结果。在新政出台4个月后，成交量逐渐回复到正常状态，应该说出现了回暖迹象。年关将至，开发企业，尤其是上市公司回笼资金的意愿很强烈，因此价格不会出现大幅度的上涨。

●陈晟 中国指数研究院副院长

上海新房8月份日均成交量为400套左右，9月份目前日均成交量为500套。从成交量回升的角度考虑，楼市已经出现了回暖。但是如果要使成交量进一步上升，那么价格还需进一步调整。

反方

调控政策未退出 楼市未回暖

●杭州某开发企业总裁

目前成交量之所以上升是因为楼盘入市量大大增加，而不是说原来卖不动的房子现在好卖了，因此不能说有明显的回暖。只有确定政策暂时性出到一个阶段后，市场才会迎来真正的回暖。

事实上，据我看到的情况，并没有出现抢购的现象，当然适合刚性需求购买的楼盘成绩相对会比较好。但是“回暖”之说并不成立，目前成交量的回升只是因为经过前一段时间的压制，一些刚性需求释放出来了而已。

另外，作为开发商来说，今年的投资都有所减少。这也是缘于对政策前景的不明朗，即使地价目前比较便宜，但是投资也相当谨慎。

●彭小惠 北京艺苑桐城房地产开发公司销售主任

自从采取了优惠措施后，8月份的销售形势确实略有好转，但是不能说回暖，关键在于政策并没有松动，尤其是“认房认贷”的二套房政策仍然没有松动，对外地人购房的限制也没有松动，目前来购房的基本都是首套购房人群，改善性需求仍然被限制。

●赵四海 京汉置业品牌与客户总监

并没有所谓的回暖的现象，如果成交量一直都居高不下也是一种不正常的现象，前几个月成交量出现的低迷状况是一种暂时性的调整。只要是价格合理的楼盘，成交量都没有大起大落的现象，因此要一分为二地看待目前出现的成交量回升的状况。如果前期价格虚高的楼盘价格没有降到位，成交量依然无法出现明显的回升。不可能出现大家都在吃苹果，却有个别楼盘把苹果吃出海鲜价的情况。

●胡斌 大连海昌房地产集团副总裁

成交量回升的情况并不是普遍现象，刚性需求的释放使个别楼盘的成交比较好，但是大多数楼盘的成交并没有太大的变化。因此并没有出现所谓的回暖现象。