布局决定业绩？

很多人以为，万科、保利和恒大三家房地产公司之所以能在5~8月取得比1~4月更高的销售额，是因为他们及时采取了全国性的降价策略。与此同时，二三线城市的热销，也让这些企业在楼市新政后依然取得了不错的业绩。

但是中原地产给出数据显示，6月以来万科的销售均价在逐步上升，由6月份的10223元/平方米，上调至7月份的11345元/平方米、8月的13104元/平方米。但是在价格上调之后，销量却在8月份创造了前所未有的119.99亿元纪录。

与此同时，素来以低价销售策略取得较大影响力的碧桂园5~8月份的销售业绩却较今年1~4月份下跌。而没有大幅降价的中海，仍取得好于1~4月份的销售额。

扑朔迷离的楼市走向，令人产生疑问，同样的策略，在不同的开发商身上，为何有如此大的差异？

碧桂园内部人士表示，碧桂园5~8月份的销售不如前4月，是因为后续货源供应不足。而中房信集团分析师薛建雄给出的分析是，万科、保利等开发商通过大量附送面积增加销售量，所以使得成交均价上涨的背景下，依然有非常不错的业绩。

而中原地产高级研究经理刘渊说出了导致楼市新政后地产业格局颠覆性变化的根本原因：布局。根据他们的研究，今年销售额好于去年同期的万科、保利、中海等房地产公司，大多数布局均衡，在一二线城市均有布局销售。这使得上述开发商受宏观调控影响较小。尤其在二线城市，由于刚性需求旺盛，实际上开发商几乎不需要做什么促销，也能迅速拉升销售额。 

趋势

调控呈周期性房企转型求破局

本轮调控已满4月。广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫认为，本轮调控给开发商最大的一个教训就是，目前中国楼市调控已呈周期性，一般周期间隔为3~11个月。为了降低周期性调控带来的风险，一些房企，尤其是大型开发商正主动转型，以进军二三线城市、开垦保障房建设等寻求破局。

转战二三线城市

中国房地产学会副会长陈国强说，包括本轮调控在内的历次调控，调控目标区域主要是京沪穗深等一线城市，以及东部沿海一些发达城市。此消彼长之下，对于二三线城市和中西部城市而言，调控反而为他们提供了难得的发展空间。鉴于此，时下一些大型房企主动布局二三线城市，除了业务扩张的需要外，也是有意降低调控重点城市业务比例。

北京首开是其中的代表。6月底以来，一向专注北京市场的北京首开，以近20亿元在贵州贵阳与四川绵阳拿下两块地。北京首开一位内部人士透露，北京是历次调控重点关注区，为了降低周期性业务风险，今年北京首开正在尝试向北京之外的二三线城市布局，以作缓冲。

万科、保利等大型房企亦如此。

中原地产的统计数据显示，三季度万科所拿的7块地中，除了位于深圳的一块地外，其余6地块皆分布于廊坊、宁波等6个二三线城市；保利所拿的5地块中，3块位于长春、佛山与连云港；金地的3块地全部分布在宁波、烟台、珠海等二线城市。

垦荒保障房

北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁张四强认为，本轮调控，政府试图改变目前楼市的供给结构，即增加保障性住房的供给量。因此可以预见，目前保障性住房市场商机正在不断释放，未来几年，每年市场空间将达3500亿元以上。

鉴于供给结构中保障性住户比例的上升，今年以来，一些大型房企主动进军该市场，以变应变。

北京万科总经理毛大庆曾透露，2010年北京万科的工作重点就是参与北京保障性住房建设。北京万科营销总监肖劲对此进一步量化解释道，“2010年北京万科的竣工面积中将有1/3是保障性住房。” 

远洋地产也投身这场争夺战。

远洋地产公关部一位经理告诉记者，今年保障性住房建设是远洋地产的工作重心之一，如位于北京管庄的“远洋·润园”项目，就是公司的尝试之举。公司进军保障房市场，可提升公司品牌，其次，调控背景下，通过开拓日益增长的保障房市场，可以与商品房市场携手打造公司业务增长的双轮驱动。