开发商抢跑政策“真空期”

    巨额民间资金短时内甚至割肉涌入商业地产，大量做住宅的开发商也在改住为商，反映出投资者在抢政策的“空白”时点。政策也在影响着开发商的动作。最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。

    已有消息，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达九个，商住楼明显加快了入市的步伐，在抢跑政策的“真空期”。

    21世纪不动产的分析人士认为，投资商业地产正当其时。但该机构同时提醒人们，继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台，5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，包括产权类酒店、酒店式公寓被禁止分层、分单元销售后，北京市住建委已透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。

    这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也会在禁止之列。业内人士分析，除大型商场和购物中心外，商铺和写字楼拆分销售是商业地产领域比较普遍的现象。开发商这么做，最大的好处是可以加快销售速度，快速回笼资金。

    但弊端也是明显的。近几年，由于商铺和写字楼拆分销售而带来的群访事件屡有发生。政府部门即将对商业和写字楼拆分行为进行规范，也在情理之中。而政府部门禁令只会对新项目加以约束。21世纪不动产分析，禁止酒店项目分层、分单元销售的时间起始点，是“5月31日后签订土地出让合同的酒店项目”，即这一禁令不适用于此前已签订土地出让合同的项目，更不适用于现有在售项目。同样，如果政府部门即将对商业和写字楼类项目拆分销售进行规范，会借鉴酒店禁止分层、分单元销售的做法，给出一个执行政策的时间截止点，这对现有已签订土地出让合同，尤其是准备拆分销售的商铺和写字楼项目同样是利好。

    4月份以来，随着“新国十条”和各地方楼市调控政策的陆续出台，此前一直“高烧不退“的住宅市场迅速降温。例如北京、上海等一线城市，5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。而与此同时，此前一直不温不火的商业地产项目却开始受到众人的追捧。据来自我爱我家等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

    在引来大量投资客目光的同时，就连许多大型开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发。而随着大量投资客涌入商业地产，北京在租在售商业地产项目的租售价格也纷纷看涨。据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，3月至5月间，北京大量在租在售商业地产项目(商铺、写字楼)的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%、售价最高涨幅的为50%。

    有地产行业分析师也认为，从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

    就在投资客大量涌入的同时，国内众多房企巨头也开始加速全面进军商业地产。尤其是在商业地产龙头万达公布一季报后，更让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力。此前几天，正在紧密筹备A股上市的万达日前公布了模拟板的一季报。2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150 .9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几 大 房 企 进 军 商 业 地 产 的 决 心 。2010年在深圳将营建五家酒店。而在4月末5月初的10多天时间里，万科也相继有三个大体量商业地产项目被披露，总投资超过百亿元。而已经拥有商业地产面积超过100万平方米的保利地产，也计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，并将投入300亿元的配套资金。此外，合生创展、首创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。业内人士认为，随着我国城市化进程的深入，从长远看，商业地产肯定会是房地产行业的下一个亮点。