望京地王：中标公司急澄“退地说”

    3月15日，远洋地产旗下子公司北京远豪置业有限公司以40.8亿元竞得大望京1号地，综合下来，商品房楼面价达2.75万元/平方米，是当时北京市场新的“单价地王”。

    该地块成交后，SOHO中国董事长潘石屹曾感叹，以2.75万元/平方米的楼面价计算，建成后商品房的成交均价需达到4.5万元/平方米，开发商才能保证10%的利润率。然而时下该地块周边房价却可能对该地块 “预期4.5万元”的价格形成巨大的压力。

    望京地王诞生后，其周边楼盘融科橄榄城、国风北京、宝星国际与慧谷阳光的成交均价分别为3.5万元/平方米、3.1万元/平方米、2.9万元/平方米与3.3万元/平方米，而在新政出台后，据《每日经济新闻》记者实地走访，上述四个楼盘当前的成交均价依次为3.1万元/平方米、2.7万元/平方米、2.5万元/平方米与2.8万元/平方米。该地块周边四个典型楼盘时下的均价区间为2.5万元~3.1万元，已与望京地王的楼面价2.75万元/平方米相差无几。

    正因为如此，5月初，业界一度传出远洋地产退地一说。但远洋地产公关部在给《每日经济新闻》记者的书面回复中说，“退地说”只是市场猜测，公司已交付了地价款，时下正在办理开工作业所需的相关前期手续。

    亦庄地王：现在进行时

    《每日经济新闻》记者在调查中发现，3月15日北京产生的三个地王中，只有北京中信新城房地产有限公司拍下的亦庄地王项目X1-1B地块正在进行项目开发的前期工作，并进行了该地块项目的环评公示。

    但与另外两个地王一样，该地块同样面临楼面价与周边楼盘成交均价接近的困扰。链家地产的统计数据表明，亦庄地王周围的瀛海名居、上海沙龙与金地格林三个楼盘在地王产生后，成交价分别涨至1.6万元~1.7万元/平方米、2.1万元~2.2万元/平方米与2.1万元~2.2万元/平方米，但在新政出台后其时下价格分别下降至1.4万元~1.5万元/平方米、1.9万元~2.1万元/平方米与2万元~2.1万元/平方米。

    北京中信新城房地产拿下亦庄地王的代价为52.4亿元，其楼面价达13395元/平方米，虽然较时下周边楼盘的成交均价稍低，但也相差不大。

    专家建议

    开发商需转换思路

    针对地王项目迟迟未现太多开工迹象一事，北京美联副总经理杨明丽在接受 《每日经济新闻》记者采访时认为这是正常的。因为从开发商拿地到实际进行开发一般都要经过一年至一年半的前期筹备时间。

    但她认为，在房地产调控背景下，当下地王尴尬的本质在于开发商当时对房地产市场形势大好的心理预期与此后房地产调控大背景间的失衡。开发商时下的出路或许就是对手中的地王项目重新进行差异化定位与品牌包装。

    她进一步解释说，在房地产市场一路狂奔之际，开发商可能更倾向于将商品房做好，然后尽快推向市场，以粗放式的发展模式不断加快节奏，但在房地产调控的背景下，地王的高成本决定其产品定位必须以高端项目为主。因此开发商需要转变思路，转向精耕细作，通过强化项目小区的增值服务，为其高价的商品房提供品牌支撑。

    同策咨询资深分析师倪晓玲也表示，以华侨城苏河湾地块5.29万元/平方米的楼面地价计算，将来开发商的售价必将达到7万元/平方米以上。“开发商只能在此建造超豪宅了，通过精装修等手段提高楼盘价格。这样的楼盘将来一般要卖到9万元~10万元/平方米。”