“二套房贷首付不得低于50%”,“房价过高地区可暂停发放第三套房贷”,“北京同一家庭限新购买一套商品住房”……

    短短两周时间，从中央到地方的一系列调控政策密集出台。频率之高、力度之大、针对性之强前所未见。楼市新政立刻造成市场震动，一线城市成交量明显缩水，居高不下的房价开始出现松动迹象。

    量跌价滞

    市场观望情绪浓重

    新政出台半个月来，各地相关细则随之跟进，楼市一改4月前半月的量价齐涨局面，成交量迅速下坠。根据中国指数研究院的统计数据，4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。北京、上海、杭州等一线城市的一手房成交量基本上都有40%到70%之间的下滑。杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。楼市新政出台后，北京竟出现8个新楼盘2377套新房仅售出1套的现象。“五一”小长假期间，各地楼市并没有出现起色。

    “这反映出调控在抑制房价过高地区的投机和投资性需求方面，效果已开始显现。”我爱我家副总经理胡景晖称，“京、沪、深等一线城市作为楼市的风向标，交易量的下滑会对全国的市场预期产生影响。”

    相对于“量”的跳水，购房者更关心房价的变化。新政公布后，北京涨势最猛的京郊楼盘开始松动。通州、望京等前期炒作的热点区域新盘均有优惠，开盘价调低了两三千元，二手房价格也首次出现了“停滞”。专家表示，楼市正陷入“量跌价滞”的僵局，目前只能从成交套数上看出影响，房价反应有一定的滞后性。

    “新政之后的市场反应，总的来说就是只看不买的人多了，二手房价格有所松动，但未出现大幅抛房，即便降价出售，也是获利回套。”北京市通州区一处房地产中介的置业顾问吕松强告诉记者。在这位干了5年多房地产买卖工作的“老中介”看来，房价的下调只是暂时的。其理由是：在他负责的楼盘京贸国际公寓中，不少炒房者都是去年年底前“入的货”，而那时的房屋均价在12000元/平方米左右，如今这里的均价已经达到了23000元/平方米。一套90平方米的房子，仅仅数月就赚到了100多万。对于这些投资者来说，照目前的房价也只是赚多赚少的问题。“有些投资者，在政策出台之后，则把原来的卖房委托改成了租房委托。看来是想打持久战。”

    最新的统计似乎也印证了吕松强的观点。数据显示：北京市18个区县的成交均价，仅有6个出现了下调，而降幅超过了10%的只有3个区县。同时，新房开盘均价不降反升。5月北京整体开盘均价达到了28520元/平方米，相比4月中上旬北京商品房开盘均价21058元/平方米，上涨了35%，创历史新高。一位资深业内人士向记者透露，大部分开发商依然坚持高价开盘，优惠幅度基本相同于3至4月，大部分为全款客户9.8折、贷款客户9.9折。

    新政迭出

    “拐点”会否如期而至

    近日，恒大地产宣布全国40个楼盘同时推出促销让利，引起轩然大波。

    SOHO中国董事局主席潘石屹撰文指出，楼市“拐点”正在逼近，商品房价格到底如何变化，未来一个月就可以见分晓。

    房价的坚挺，使很多人怀疑楼市“拐点”会如期而至。“北京除郊外，其他地区楼盘的降价幅度仍然很低，上海、广州楼市的反应则更为‘缓慢’，没有出现市场普遍预期的投资客集中抛盘的现象，整体价格虽有下调，但幅度大都不高，约为1%至2%。”“链家地产”市场分析师张月认为，新政公布后，业主借价格仍在高位之机急于成交与客户赶搭老政策末班车的心理不谋而合，致使房价变动不大。

    判断楼市是否出现“拐点”，最重要的标志性要素就是供求关系的变化。“真正的‘拐点’指的应当是楼市供求关系发生了根本性逆转。” 中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海说，从城市化进程来看，刚性需求大量存在，但供应量仍不足。目前的政策对市场预期进行了正面的引导，有望使房价出现合理回调，但并不意味着房价立刻出现全面的回落。“不能简单地将目前市场的局部变化与楼市‘拐点’画等号。”

    作为影响楼市的另一重要指标，开发商的资金链仍然充裕。“大部分开发商在2009年都积累了不少资金，他们有了‘挺’的资本，其固有的经济实力使他们普遍缺乏降价促销的动力。”对于“拐点”一说，大部分业内人士表示质疑。

    经历了2008年全球金融危机的洗礼，各方对市场的理解力和承受力都有所提高，不可能仅用短期变化来认识此次调控新政。从长远考虑，即使政策调整导致市场出现所谓“拐点”，也不会是彻底的、绝对的急转直下，可能只是一个阶段性的转变和调整。

    曹建海认为，如果第三季度成交量仍在低位徘徊，总会有开发商会率先降价以回笼资金，这个时候房价的松动应当会比较明显。但是否会持续下行，目前还很难说。“按照目前的信贷政策，实体经济自身消化不了那么多资金，大量资金还会以其他方式进入地产业。”

    措施细化

    调控成败关键在执行

    “拐点”是否会如期而至，调控能否切实发挥出预期效果，关键在于政策的执行。从近几年的一些情况看，过去宏观调控效果不理想，以至于让人们产生“越调越涨”的印象。而本轮调控直指抑制投资和投机性需求的目标虽然很明确，但在操作过程中，仍然面临诸多不确定性。

    例如，对二套房认定标准等细则问题，如何拿捏政策的尺度，目前各地仍存在着一些争议。多数银行选择停贷观望，有的甚至还抱着“打擦边球”的心态，对政策放缓执行。从一线城市退出的，出现了向二、三线城市转移的苗头；为规避二套房贷的高额利息，缓婚、假离婚的现象也开始在一些城市出现。

    如何才能确保调控政策在各地严格有效地执行？中国房地产协会秘书长朱中一认为，当前，调控政策在初显成效的基础上，应进一步细化措施，不能只采取“堵”的办法，必须以疏堵结合的方式，开辟更多新的投资渠道，疏导投资需求。“一方面要避免大量资金都挤进楼市，另一方面要为推动社会资金进入实体经济等领域创造更多有利条件。”

    继青岛率先出台新政细则之后， 4月30日，北京市政府推出十一条措施，实行更加严格的差别化住房信贷政策，在限购套数上，规定“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”。此外，强调加强住房保障工作，增加住房用地有效供应，明确“政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上”。

    曹建海认为，北京推出的更为严厉的地方政策，让市场感受到的不仅是政策压力本身，“更多的是透露出政府调整房地产市场的决心，或许会给即将陆续出台细则的其他地方做出表率。”要让房地产市场回到平稳健康发展的轨道，必须强化地方政府的责任。一方面要研究改善土地供应的方式和途径，完善土地招拍挂制度，限制高价土地入市，优先保证划拨保障性住房，大力发展租赁性保障房。另一方面，必须建立相应的监督考核机制，通过量化指标切实保障政策的执行力。

    “扩大内需，改善民生”是政策导向。房地产政策在制定和执行过程中不能“一刀切”，必须兼顾真正有改善性住房需求者的利益。地方政府应当根据各地的实际情况，因地制宜、分类指导，提升具体细则的精准度和可操作性，确保所制定的各项措施更合理、更科学、更有效。