北京调控楼市的新政“靴子”在“五一”前迅速落地。

    4月30日，北京市住建委出台了包括暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款、同一购房家庭只能新购买一套商品住房等的新政策。“京十一条”把国务院留给地方政府的所有选择空间全部用足了，目的就是不让炒房。

    “最严厉的政策”立竿见影。五一期间北京楼市的总成交量迅速跌入冰点，下降幅度超过8成。业内称，楼市交易量进入“冰川期”，是价格下跌的前兆。而开发商阵营也已经开始分化，大型企业恒大已经在5月5日明确表态，要在全国范围内掀起一场降价促销潮……

    二手房市场反应最敏感

    5月1日上午，某经纪公司方庄店业务员付燕燕一把店门打开，就听见店里电话不停地响。南三环一位房主打电话报上自己的房源信息，并要求她抓紧时间帮他把房卖了。付燕燕放下电话刚要打扫卫生，电话又响了，是自己的老客户询问最近还有没有人要看她家的房子。付燕燕表示，不少准备卖房的房主都改变了五一出游计划，专门腾出一天到处给中介公司报房源。5月1日，该店共接到登记房源的电话40余个，而平时的周末也只有十几个。

    “以前是每天给房主打好几个电话约看房，现在是每天接好几个房主电话催我卖房。”付燕燕回忆，清明节时还有房主借扫墓之名不肯让人看房，捂房惜售，但是这个“五一”，房主的态度就来了个180度大转弯。

    正如SOHO中国董事长潘石屹所言，二手房市场是新政策最敏感的风向标。荧灿地产数据显示，五一期间北京二手房源量比去年五一上涨了45%，环比平时周末上涨了32%。房地产交易管理网数据显示，截至5月5日，北京二手住宅存量31464套，环比4月1日时的25511套上涨了23.3%。而多家中介统计显示，“五一”小长假二手房市场除经济适用房之外，实际交易量环比下跌超9成，而且节后这种趋势没有好转的迹象。

    新房销售迅速转冷

    在近期开盘的多个项目现场，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。现房住宅甚至持续几天个位数成交，5月1日-3日共成交7套。业界表示，五一期间，新房市场的成交量同比下跌幅度超过8成。

    近日，朝阳北路某新开盘的项目就出现与此前有鲜明对比的景象。过去，该楼盘每次开盘都会出现排队。而这一次，销售员却被开盘当日的冷清场面“冻”住了：签约客户不到预计的两成，就连最优质的户型资源，买房人也不怎么买账。“不是户型好坏的问题，关键是价格”，从事楼盘销售工作多年的销售员陈小姐对买房人的心态有着自己的看法，“最近几年卖房子都有这样的规律，行情好的时候，就算最差的户型也不用担心，能让自己的客户买上就不错了；而行情差的时候，再好的户型也没人会冒着几十万的差价去购买，可以说不正常，也可以说很正常。”

    东北三环也有楼盘近期推出了新房源，最近一周以来，现场也出现了明显的冷清。有楼盘本来准备五一新推房源，但是当天有买房人前去咨询时，销售员说推迟到五一后了，这两天再问，又说继续推迟，不知道推迟到什么时候。知情人士表示，开发商目前不好确定价格，估计什么价格也不会太好卖，还担心此前的客户出现合同纠纷。“现在开盘属于没事找事，还是先看看”，该人士如是说。

    北京市房地产交易管理网数据显示，5月1日-5日，北京纯商品住宅期房共成交了1155套，日均约231套，尽管比4月下半月的日均206套还高，但比4月上半月的日均340套，已大跌了三成多。业界人士称，目前迹象表明，接下来的时间里，楼市的成交数据很可能会再次面临大幅下滑，房价松动的希望极大，并且市场的低迷至少会持续到2011年初。

    后续政策还会继续出台

    “政策不达到打压房价的目的是不会停止的”，这是业界对目前政策走势的基本判断。中原地产华北区董事总经理李文杰表示，目前调控的目标是让房价回到一个合理的区间，与过去的遏制房价过快上涨已经有了本质的区别，后续的政策还会跟进，持有环节的税收将是下一个重点。

    影响政策达成目标的最大阻力来自于供应不足和开发商的资金链承受能力。以北京为例，潘石屹、任志强等业内人士透露，目前北京可售的一手商品住宅不足9万套，而实际的年需求约20万套，这样的差距是造成楼市不正常上涨的关键因素，如果没有供应的保障，对于需求的限制就不能放松，而形成安全的供应量至少需要两到三年的时间，一旦开发商无积极性继续拿地，政策的退出基础就难以形成，楼市或进入“停滞期”。

    而楼市的停滞对于宏观经济的承受能力将是一次严峻的考验。“最严厉”的打压政策是否会陷入最严重的“进退两难”境地，是目前市场担心的另一个话题。

    新浪乐居等机构本周的调研显示，接近4成受访者对新政能有效遏制高房价保持沉默，支持“能够遏制”的比例与不支持的大体相当，均约3成，市场仍处于混沌期。不过，新政的频发和力度增强了购房者对未来政策倾向性的判断，大部分表示等几个月看看再说。