新房贷政策将从需求管理方面对房地产市场产生重大影响，随着住房消费需求得到有效管理，住房供给的增长和供给结构的改善，住房价格上涨的趋势将得到遏制，涨幅将稳步回落

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏

2009年年末中央相继出台一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策，今年1—2月份房地产市场出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的积极变化。但3月份随着“新地王”的出现，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。飞涨的房价?加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，引起了社会各界的焦虑，如果房价得不到有效控制，将加快房价上涨的趋势，推动房地产市场泡沫继续增大。

面对当前房地产形势，中央政府高度重视，4月14日国务院常务会议，再出重拳?从严格的信贷税收政策、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管等四方面，确定了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中力度最大的当属实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

房贷新政的重大意义在于：第一，信贷支持的差别化，信贷政策对于购买90平方米以下首套房的消费者，仍然给予低首付、低利率的优惠信贷支持，既支持了普通居民的住房消费，又引导居民根据我国国情和自身的经济能力，进行合理适度的住房消费。第二，重点打击投机、炒房者。近期住房投资回报率高的带动效应，导致更多的社会资金进入房地产市场，投机炒房占消费需求比例不断增加，上海、江浙等地出现投资客大量收购中小户型住房的情况，投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因之一。这次房贷新政，大幅提高了购买第二套以上住房的首付比例和贷款利率，将大幅度加大投机炒房的资金压力和炒房成本。第三，防范金融风险。这次政策的实施，较大范围的提高了住房按揭贷款的首付比例，尤其是大幅提高了炒房者的首付比例，增加了银行住房贷款的安全程度。

新房贷政策将从需求管理方面对房地产市场产生重大影响，一是通过大幅度提高二套以上房贷的首付和利率，将加大炒房成本，大幅度压缩炒房的利润空间，沉重打击炒房投机行为。回顾2007年二套房贷政策出台后，对抑制投机需求、稳定房价起到较大作用，与2007年相比，现有政策力度更大，其效果会更好。二是再一次表明政府抑制房价过快上涨的决心，将改变购房者对房价上涨的预期，引导消费者理性购房，减少恐慌性购房消费。可以预测随着住房消费需求得到有效管理，住房供给的增长和供给结构的改善，住房价格上涨的趋势将得到遏制，涨幅将稳步回落。