出于对风险控制的需求，近期各商业银行在监管部门的督促之下，纷纷通过上调首付成数和房贷利率的方式收紧房贷；而对于房地产开发贷款，各银行也多持谨慎态度。房贷这个过去被各银行争相抢夺的“香饽饽”，其在银行业务中的地位是否将会动摇？房地产信贷目前潜藏了哪些风险？本期对话邀请了建行研究部高级经理赵庆明和交行研究部总经理助理周昆平进行解读。 

上海证券报：近期房贷呈收紧趋势，不少银行提高房贷首付成数，并提高了房贷利率，请您分析银行这么做是出于什么因素的考虑？

赵庆明：我觉得应该出于几个方面的综合考虑：首先是因为目前的房价涨得太快了，泡沫吹得太大了，而银行担心涨得快跌得也快，从自身风险防范的角度来说，银行要求提高成数，对这项业务保持谨慎，甚至有些业务不做，这都是正常的，这是一个市场行为。另外一方面，银行提高房贷利率或者压缩按揭贷款的投放也是跟当前的信贷规模管制有关，监管部门给银行的信贷头寸是全口径的，多放了房贷其他的贷款就要少放。而目前房贷基本上都要打折，如果是首套还要打八五折、八折甚至七折，对于银行来说，房贷的利率收益较低，但是银行对企业的贷款往往都能够在基准利率的基础上上浮，从利润最大化的角度，银行自然会压缩房贷业务。

周昆平：我觉得这可能主要是商业银行基于对房地产市场的风险的考虑，因为现在房地产价格上涨过快，潜藏的风险也是比较大的，目前各家商业银行房地产开发贷款加个人按揭贷款初步估计占整个贷款业务的30%左右。中国还没有经历房地产市场下行的风险，而从市场经济的角度来看，这种风险迟早要来的，商业银行未雨绸缪，做点风险防范的考虑是应该的。

上海证券报：近年来，银行一直将房贷业务视为优质业务，而自今年以来，有关调控房价的预期日趋强烈，这是否会影响房贷业务在银行业务中的地位？

赵庆明：对于房贷业务，目前实际上大银行主要是受制于头寸，监管部门给大银行定的头寸还是比较死的，但是中小银行在这一块相对较为宽松一些，应该说中小银行还处于业务的高速发展期。因此我们看到，目前中小银行房贷的贷款门槛反而比较低一些，利率优惠的幅度大一些，首付成数要求低一些，它们非常愿意做房贷业务，这是信贷规模控制方面的因素。而从风险方面来看，国内的银行对风险也都有健全的控制体系，银行对风险有自己的判断并进行评估，尽管当前的房价涨的比较高，这些贷款资产成为负资产的可能性还是比较低。

周昆平：我觉得商业银行对待房贷业务的态度可能会出现分化，目前商业银行的盈利模式主要还是靠信贷，而在房贷业务方面，提高首付比例无疑有利于控制风险，未来商业银行不会放弃房贷业务，但相应的风险控制的要求会提高。

上海证券报：在国家的宏观调控之下，不少银行压缩了房地产开发贷款的业务，您如何看待房地产开发贷款业务的风险？银行将对这项业务做何调整？

赵庆明：房地产开发贷款和按揭贷款业务还是不太一样的，尤其是一些开发商，很难分清它到底有多少自有资金，还有客户订房的保证金情况等，尤其是当前地价居高不下，加上未来调控的不确定性，我个人感觉房地产开发贷款的风险要高一些，与按揭贷款相比，现在多数银行对房地产开发贷款要谨慎得多。

周昆平：房地产开发贷款如果符合国家相关政策，比如现在的保障性住房，因为其收益比较稳定，价格一般比较低，这个风险不会太大，但是对高房价可能就需要关注了。

上海证券报：您如何看待目前房地产信贷业务的风险？如果房价进一步飙升，是否将为银行业的资产质量埋下隐忧？

赵庆明：如果房价整体上能够保持平稳的上涨，房地产开发贷款的风险是很小的。但并不是说所有的开发商都是安全的，未来房地产市场的风险还是非常大的，不同的开发商能力也不同，盈利能力和资产管理的能力也不一样，我觉得还是需要谨慎的。