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4月中旬,国土部将公布今年全国土地市场供应计划,与此同时,北京土地招拍挂制度调整结果也将水落石出。在招拍挂的基础上,北京和上海已经开始摸索尝试其他出让方式,实行多年的招拍挂制度将面临调整和完善。无论是增加综合评标的权重、减少价格决定因素,还是科学测算出让底价、设立合理的价格区间,亦或是完善相关配套措施,这些都表明,土地市场的变革已经一触即发,而业内最期待的则是提高供地效率,破解“地荒”魔咒。
招拍挂将完善
自2004年的“8·31”大限后,招拍挂制度已经沿用多年。但是随着地价攀升、地王涌现,土地出让制度面临众多质疑。国土部有关人士近期表示,将坚持和完善招拍挂制度。这也引发了业内对于招拍挂制度改革的猜想。
国土部最新数据显示,2009年全国土地出让总价款为1.59万亿元,同比增长63.4%。其中,招拍挂出让价款为1.51万亿元,占出让总价款的94.9%。这意味着目前我国的经营性用地普遍通过招拍挂的方式进行。不过由于土地出让时通过招标的项目有限,而挂牌出让最终大部分由于竞争者较多而进行拍卖,因此尽管名为“招拍挂”,但实际上大部分土地最终都通过拍卖完成出让。
推行招拍挂制度无疑是我国土地市场的一大进步,但是在操作层面上还存在不少问题。业内人士建议,普通商品房用地可以更多地采用招标出让的方式,综合考虑竞买者的资质、从业经验、开发业绩、市场声誉和信用度等多种因素,改变目前价格决定一切的模式,防止由于现场拍卖导致不理性竞价。
目前,北京和上海已经开始对土地出让模式进行改革。2月24日,北京市通过“暗标”的土地出让方式,公开出让了朝阳区常营地块,最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式,其中投标金额仅占全部评标环节的30%,价格已不再是地块竞拍的决定性因素。
“简单通过招拍挂形式出让土地,特别是住宅用地的模式应该改变。”中国人民大学土地管理系副教授曲卫东指出,招拍挂制度本身并没有问题,关键是在操作环节。政府应该根据经济发展和产业政策,科学合理地测算招拍挂的出让底价,并在底价的基础上设立一个理性区间。当地价超过上限时就应该叫停土地出让,给地价设立“涨停板”。
曲卫东表示,从目前的情况看,住宅用地的成交价格普遍大幅超过设定的底价,部分地块的溢价率高达2、3倍,这都表明出让底价的测算不够科学合理。“如果土地供应底价是经过科学合理测算的,那么最终的成交价格与底价就不应偏离太多。当成交价格过高的时候政府应该叫停,或者宣布成交价格无效,从而引导土地价格趋于理性。”
“招拍挂制度是最公平的方式,但是在这过程中也抑制了部分土地供给。”光大证券首席经济学家潘向东表示,目前招拍挂是唯一的土地供给渠道,而很多非房地产企业手中有地却不愿意盘给地方政府进行一级开发,主要是由于土地的增值部分收归国有,与原企业无关。“可以考虑打破土地垄断性,在招拍挂供地的同时,允许企业和开发商合作建房。”
湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理指出,由于执行过程中相关配套措施不足,招拍挂出现诸多问题。“应该保证有足够的土地储备,才有条件实现市场化。对于土地供应计划要更加透明,不应该无缘无故地取消或推迟供地计划,同时政府对于高价地后续开工的监督要加强。”
须防范新问题
招拍挂制度改革的具体内容尚未公布,但改革试点的方向与重点落于改变简单的“价高者得”的规则,此次改革因此被广泛寄望将改变地王频出的局面,缓和房价上涨之势。
地价成本为房价的重要组成部分之一,业内人士指出,如果新制度下以往不惜血本、死磕地价的局面得到扭转,房价一路猛涨的局面或将得到缓冲。按照国土部去年公布的全国620个监测项目的土地成本数据,大多数项目的地价占房价比例在15%-30%之间,地价占房价比例平均为23.2%。在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市,其比例更高。以此来看,如果能从招拍挂源头抑制地价,将利于减缓试点城市房价的猛涨之势。
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