从近期政府表态和媒体吹风分析,下一轮实质性的地产政策应该围绕房地产的相关税收出台。但我们仍不认为物业税试点会出台,理由在于物业税所需的准备工作不是短期可以完成的。简单的说,媒体报导的物业税空转试点其实仅为商业地产,没有涵盖住宅,也即住宅物业税尚不会空转,何谈试点。但是对商业地产物业税空转已经试行多年,所以我们认为有可能对商业地产率先施行物业税试点,目前投资者更应关注的是商业地产风险。

　　我们认为针对个人拥有的房产税有可能恢复征收,以在物业税出台之前部分承担物业税功能。由于房产税并非一个新税种,征收房产税不需要立法,只是针对原先规定的优惠部分取消,所以相比物业税这一新税种而言,房产税的恢复征收更顺理成章和容易推行,同时也能部分达到物业税的效果,所以我们认为短期内政府会恢复征收房产税而不是开征物业税。房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加,从而部分投资购房会被挤掉。

　　可能出台的具体措施。（1）首先我们认为对第一套房产征收房地产税可能性基本不存在。政策出台的初衷是抑制投机性购房,对于仅有一套住房居民恢复征收只会增加其负担,与政策初衷相背离。（2）对于豪宅或第二套房以上的居民征收可能性大。房产税恢复征收的力度会循序渐进,甚至有可能“新老划断”。因为一项税收的从无到有产生影响十分深刻,而房产又与广大民众利益攸关,如果立即从严征收将会引发民生不满或上升到政治层面。（3）部分城市率先恢复征收。房产税属于地税,地方政府话语权较大,我们认为目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大,如上海和重庆。

　　对企业的影响。由于上海和重庆等城市政府态度比较强硬,有可能最先恢复征收,建议规避上述城市项目占比较高的开发商。另外房产税会对高端产品最先征收或比率最高,所以对开发豪宅占比较高的开发商的影响更为明显,建议规避相关公司。

　　营业税和契税可能调整。国家对契税和营业税的比率规定本身即有弹性,所以在房产税之外政府可能通过制定有针对性的征收细则来平衡各方利益。开发商:由于房价上涨,开发商的利润足够丰富,如果房价继续上涨政府可能提高开发企业营业税比率;购房者:可能提高购买多套房产或豪宅的购房者的契税比例;对已经购买多套房产的购房者在其销售房产时继续提高所交营业税比率。