土地成本上升

    房地产企业毛利率降至30%

    由于运营成本特别是土地成本上升，房地产企业的毛利率正逐年下降。3月26日，中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示，2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%，较2008年下降了6.5个百分点。

    报告指出，百强房地产企业毛利率下降有两大原因。其一是2008年市场销售不畅，不少企业进行了一些促销活动，拉低了2009年毛利率。其二是营业成本增速超过营业收入增速。据统计，百强企业营业成本增长达到53.1%，快过同期营业收入40.0%的增长率。

    事实上，对此一些房地产龙头企业也已经意识到了。“随着房地产市场的不断发展和规范，行业集中度的逐渐提高及行业外大型企业大举介入房地产业，行业的竞争也日趋激烈。在多方因素的影响下，房地产行业的利润率从长期来看将有所下降。”保利地产在年报中如是说。

    需要指出的是，百强企业的财务稳健性在提高。据统计，2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元，与上年相比增长81.4%，是2005到2009年来增长幅度最大的一年。同时，2009年百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6.9亿元，且截至去年底，现金流为正的百强企业已经达到81家，进一步体现了企业现金流改善状况。

    “百强企业2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。”报告说。

    然而，业内一位专家指出，从另一个层面来看，正是由于去年开发商“不差钱”，导致了今年土地市场的火爆，也导致短期内开发商没有下调的房价的压力。

    另据统计，企业资产周转加快，百强企业2009年总资产周转率均值为0.38，较2008年变化不大；流动资产周转率均值由上年的0.40提高到0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。

    并且，报告指出，百强企业存货周转率均值为0.56，较2008年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。

    “上述数据从另一个侧面解释了，今年以来开发商为什么热于拿地，由此导致土地市场的火爆。”上述专家说。