经历了8个月的调整、25%的下跌之后，房地产板块估值在所有行业中排名倒数第三。2009年地产年报靓丽，2010年业绩也会好看，但调控政策何时结束尚未可知。2010年动态市盈率15倍左右的四只龙头地产股，是昂贵还是低廉，业内众说纷纭。
 

　　估值偏低

　　自2009年7月起，受二套房贷等政策微调的影响，A股房地产板块见顶回落，开始了近8个月的调整，尤其是2009年12月“国四条”颁布、调控政策转向后，地产股更是出现加速下跌。

　　Wind数据显示，申万房地产行业指数自2009年7月24日达到最高点4396点，此后便开始震荡下行，截至3月16日调整幅度达到25%，而同期上证指数仅下跌10%，深成指下跌11.63%。

　　申万23个行业中，房地产行业指数120日、60日跌幅均位居第二。四大龙头地产股——万科、保利地产、招商地产、金地集团去年7月底至今调整幅度分别达到35%、34%、37%、30%，今年以来调整幅度分别达到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。

　　房地产上市公司股价持续大幅下跌，是在年报业绩靓丽的背景下发生的。

　　截至2010年3月16日，沪深两市共有39家房地产上市公司公布2009年年报，共实现营业收入1508.50亿元，同比增长19.7%；实现归属于上市公司股东的净利润190.67亿元，同比增长46.47%。多家房企净利润增幅在100%以上。

　　此外，业内人士指出，由于预售制度的存在，2009年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入，房地产上市公司2010年的年报将比2009年更为“好看”。

　　连续下跌的股价也将房地产公司的估值普遍拉低。据Wind统计，截至3月16日，全部A股市场市盈率为29.27倍左右，而房地产板块的整体市盈率为26.05倍，在申万23个行业中排名倒数第三，仅次于采掘和金融服务；全部A股市净率约为4.31倍，房地产板块市净率约为3.17倍，行业排名倒数第四。龙头地产公司市盈率约为19倍，市净率3倍左右。

　　根据业内预期，四只龙头地产股2010年动态市盈率在15倍左右，地产板块2010年动态市盈率17倍左右。

　　招商证券分析师贾祖国表示，当前房地产股总体已经处于底部，2008年9月中旬市场最恐慌时(房价已下跌且市场预期该趋势还会继续)股票也达到了最低值。以万科为例，其当时动态PE为12倍(市场一致预期2009年EPS为0.4元)，PB为2倍，保利和招商总体也接近这一水平；目前龙头公司的动态PE大约在15倍，PB在3倍，但当前的房价趋势与2008年9月并不一样。

　　调控悬念

　　房地产股的持续下跌主要是由于政策调控导致行业发展趋势及成长空间不确定。

　　自2009年7月份以来，针对房地产市场的调控政策便层出不穷：除了2009年7月起陆续出台的如二套房贷微调政策、核查捂盘现象、加大土地闲置处罚力度等微调政策之外，国家连续打出的政策组合拳也加大了对房地产市场的担忧。

　　2009年12月9日，国务院会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此后，国务院相继发布了以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主要内容的“国四条”、“国十一条”等，以遏制部分城市房价过快上涨的势头。同时，国土资源部也连续出台包括“国十九条”在内的土地出让新规，对房地产商的拿地行为进行规范和监管。

　　在如影随形的宏观调控政策作用下，房地产上市公司股价受到抑制，同时，今年前2个月全国商品房交易量也出现不同程度下降，但价格尚未明显受影响。国家统计局日前发布的最新统计数据显示，2月，全国70个大中城市房价同比上涨10.7%。其中新建住宅售价上涨13.0%，二手住宅售价涨8.5%。