房子，可以说是现代人最最关心的话题，特别是近年来房价不断疯涨的形势，令所有人都疯狂起来。有半夜排队买房的，有手里拿着一大批房不肯卖的，有甘愿赌上后半辈子幸福也要买大房的，还有更多人只能眼睁睁看着房价往上涨而买不起的…… 

　　面对房地产市场里各种光怪陆离的现象，我们不禁要问，是否只有现代人才会面对如此紧张的房产

　　问题？如果生活在古代，我们还需要为买房发愁吗？

　　两千九百多年前的一桩地产交易

　　要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是最近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇都是最近这些年才出现的。其实，事情并不是我们想象的那样。

　　研究古代房地产多年的著名专栏作家李开周告诉记者，现在房地产市场上所有的现象在古代也有，根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。

　　在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致就是在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

　　这是目前发现的最早的一宗不动产交易。
 

　　而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。

　　这次记录的是周厉王买地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。

　　周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。

　　有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，最早的房地产商究竟出现在什么时候呢？是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢？

　　古代只有二手房买卖，倒腾房地产多为玩票

　　李开周告诉记者，如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业，那么中国古代肯定是没有这样的开发商的，因为中国古代没有企业，而且在古代，房地产市场主要还是以二手房买卖为主。

　　在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房最开始一般都不是从市场上买来的，都是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。

　　不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。
 

　　李开周说，窦乂这个人非常传奇，他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个“公务员”，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。

　　再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

　　除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是“公务员”、“退休干部”等，甚至官府自己就是开发商。

　　比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。

　　但是李开周说，所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。

　　职业开发商到民国才正式出现

　　为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者，首先，从汉代开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。

　　其次，做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。

　　直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。

　　古代开发商如果大量囤地得挨板子

　　不过李开周说，在中国古代，最不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体些说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。

　　以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。

　　政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。

　　在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢？

　　唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出1亩指标，挨10大板。
 

　　北宋开封的拆迁费每户相当于45600元人民币

　　虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”，环境和政策对他们都不太有利，但是在拆迁问题上，始终还是开发商们占优势。就比如窦乂，他就知道要搞房地产，首先得朝上有人，于是傍上了当朝太尉。

　　古代拆迁过程更为暴力，因为普天之下，莫非王土，国家要用哪里就用哪里。当然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年(1083年)，开封外城向外拓展，规划中的新修城墙要占用120户居民的住宅，宋神宗让开封府制定拆迁补偿计划，开封府写报告说，总共需要补偿款20600贯，平均每户至少能拿到补偿款171贯。

　　当时的171贯铜钱，大约等于现在的45600元人民币。这些钱能不能在宋朝买到房？

　　不捞钱的苏东坡只能借房子让儿子结婚

　　李开周说，古代的房价，也是有高有低。就说北宋，首都开封的房价不是普通人能承受得起的，连很多名人都是买不起房子的。比如苏东坡，他一生也没能在开封买到房子，只是在其他小地方买了几套。他儿子在开封结婚，没有新房，苏东坡很着急，最后还是借了一个朋友的房子，才算把喜事办了。

　　苏东坡的弟弟苏辙也是。苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，是在开封南边的一个城市许昌买的。在买房之前，苏辙写过一首诗，说“我生发半白，四海无尺椽”，又说“我老未有宅，诸子以为言”，意思是，我活了大半生，头发都花白了，还没弄上一套房子，搞得自己在儿子们面前抬不起头来，他们还老是抱怨我。

　　买不起市区房的白居易权当候鸟族

　　古代人买房子，也跟现在人一样，要考虑很多因素。

　　第一也是看房价是否承受得起。不管是古代购房者，还是现代购房者，买房之前都会掂量一下楼盘的价格和自己的腰包。比如苏氏兄弟，一辈子也没在首都买房，而是到其他相对便宜的地方买房。而唐代诗人白居易买房更有意思，跟现代都市打工族的买房经历很像。

　　白居易28岁考中举人，29岁考中进士，32岁参加工作，干的是“校书郎”，就是在中央办公厅负责校对红头文件的工作人员。级别呢，是正九品，相当于一个小县的县长，不过工资却不低，每月16000钱。白居易在长安东郊常乐里租了4间茅屋，因为离上班的地方远，又养了一匹马代步，此外还雇了两个保姆，这样每月的开销是7500钱，剩下8500钱存起来。但是存了10年，他也没能在长安买下一套房子。

　　后来白居易觉得这样长期租房不是办法，就跑到陕西渭南县，也就是长安城的卫星城，买下一处宅子，平时住在单位，逢假期和休息日就回渭南的家。有点和现在的大都市白领差不多，在郊区买房不住，而在城里租房上班。

　　古人卖房子得让邻居签字同意

　　除了看房价，古代人买房也要考虑位置和周边环境是否合适。古人跟我们一样重视居住环境，最著名的例子就是孟母三迁。不过李开周说，古代人买房考虑最有意思的一点，还在一个叫亲邻纠纷的问题上。

　　李开周告诉记者，现代人买房之前，一般都是调查房子的权证是否齐全，质量是否过关。而古代人买房之前，主要不是调查房子的权证和质量，而是调查卖主，搞清楚他的家人、族人和邻居是否同意他卖房，因为在古代，一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要通过卖主家人、族人和邻居的批准。正规的做法是拿一个小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。