近日国务院发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二套房首付和贷款利率都提出严格要求。

    理财周报记者对北京地区银行执行二套房相关政策情况进行调查发现，部分银行表示目前还没有接到正式的文件，但首付四成，按家庭为单位界定二套房两项指标基本统一。

    但是在贷款利率及优惠方面，不同银行的差异就非常大。例如有的银行表示二套房现在的利率还应该按照1.1倍上浮，而有的银行则表示可以打七一折或者八五折。

首付基本四成，部分银行可做改善型三成首付

    记者在采访过程中提到第二套房，大多银行的反应都是首付要四成。而部分银行也表示可以做成改善型。

    理财周报记者咨询华夏银行个贷部，一位工作人员表示：“现在我们还没有看到正式的文件，二套房应该是通过中介来购买，很多东西要与具体经办行来协商。目前来看，应该是首付不低于40%。但是还要看房子是多大的，如果是面积在90平米以上的话，那肯定是四成了。”理财周报记者继续咨询如果是低于90平米的房子呢？该人士则说，如果是低于90平米的话，看是否可以做成改善型，如果能做的话还是可以按一套房来走的，也就是首付30%，但是必须是看具体经办行怎么界定。

    民生银行个贷部人士也表示，二套房首付不低于40%，第二套房的界定是按“户”，也就是配偶和子女。

    至于改善型住房的标准，目前可以参考的执行标准是2007年的标准，也就是家庭人均面积低于20.3平米，或者是有一套房子但是在外地也可以，符合这样的改善型住房条件，则可以按首套房的首付比例来走，也就是首付30%。

    招行一位人士对记者说：“第一套房面积低于该城市平均住房面积，第二套房可以做改善型住房。”不过记者也了解到，改善型住房的具体执行标准比较松散，银行方面可以控制的空间比较大。

二套房利率最低可打七一折，各银行优惠力度不一

    理财周报记者在采访过程中发现，有些银行称二套房利率是打折，有些则说是上浮，例如华夏银行个贷部一位人士对记者说：“二套房利率应该是上浮的吧，首套房或改善型是打折的，二套房现在还上浮1.1倍呢。但是银行基本没有这么做，而是‘平息’，也就是还是按照基准贷款利率来做的。”而另外一位同样是华夏银行的人士则说，二套房打折力度是85折，也就是基准利率的0.85倍。

    理财周报记者从工商银行一支行也了解到，工行的规定则是二套房首付是40%，而利率优惠不可能下浮30%，但可以优惠20%左右。不过具体情况则是要看贷款个人在人民银行征信系统中的个人信用情况，信用记录良好则可以下浮的比例就相对较高。

    民生银行方面打折的力度比较大，民生银行人士对记者说，二套房民生银行可以做成七一折。从目前来看，二套房贷款打七折是完全不可能的事情，最低的则是民生银行的七一折。

    招行方面则表示，如果客户第一套房面积低于当地平均住房面积可以做为改善型住房，那么还是可以首付30%，利率打7折。如果不是改善型的话，那么就要首付40%，利率上浮10%，为基准利率1.1倍。

    兴业银行一位人士则说：“二套房首付一定是40%，但是现在根据规定，已经是风险定价，也就是说在利率方面，会根据客户的学历、工作、资产状况、信用记录等来评判是否给予优惠。”该人士表示，优惠是可以的，但是没有具体的优惠幅度，不同客户优惠情况都不同。

一手房、二手房贷款要求不同

    工商银行一位人士对记者说，在银行做二套房贷款，还要看该房产是一手房还是二手房。一般一手房都会有开发商指定的银行来贷款，而二手房则一般会通过中介，有一个经办行。

    “如果你现在要来我们银行贷款，但是你的房子是新房，也就是说还没有产权证的房子，我是没有办法给你做的。因为我没办法给你做阶段性信用担保。要有贷款担保开发商担保或者抵押担保才能给你做。”该工行人士说。

    该人士提出，这类问题的解决办法可以通过将原来的一套房进行“抵押”。

    “你可以把你已有的房产进行抵押，然后再到我这里来贷款，但是可能时间会比较长，将原来的房产抵押，这些程序大概需要三周时间，可能对资金要求很高，或者现在就要贷款，时间比较紧的话，情况就不好办。”该人士表示，银行贷款的时候会参考人民银行征信系统中的个人信用记录，信用记录对于贷款利率优惠方面有比较灵活的作用。

部分中介仍可操作第二套变第一套

    理财周报记者在北京一些中介机构走访了解时，某房地产中介表示，一般跟地产中介协商好后二套房也可以做到一套房。

    一位北京的房屋中介对记者说：“现在二套房首付是40%，利率是上浮10%。”此人士还表示，如果在中介买房子，则基本可以做到一套房，比如说一个家庭，丈夫名下有一套房子，则可以用妻子的名义来买，当然中介需要在其中“做些手脚”，首付比例还是可以按照一套的30%来执行。

    此外，对于利率方面，该人士则表示也可以享受7折优惠，但是首先是要做成上浮10%，也就是基准利率的1.1倍，然后再打七折下来。

    但是这里面的前提条件是要在中介指定的银行来做贷款，这其中就涉及到中介与银行之间的返点，中介与返点高的银行合作，就会将客户介绍到这家银行做贷款。