烟台西城，工业化下的城市发展

    如果说烟台东部的发展是政策指导性的话，那么烟台西部的发展则多少带着城市自由化的色彩，是工业发展带动下的城市发展。

    开发区1984年建立，但是长时间内开发区的房地产市场都处于不温不火的状态，1999年以前基本上处于房地产发展的慢车道。从2002年之后，开发区的房地产市场一下子步入了房地产发展的快车道。2002年，银河怡海花园在开发区中心地段，凭着优势地段、超前的产品设计、良好的物业，一举成为2002年开发区房地产市场中的明星，银河怡海以此项目成为品牌，开始在业内传播。银河怡海成功吸引了开发区富人的注意，成为最先吸引富人的小区。2003年，作为科信集团旗下的科信房地产公司开发的项目——碧海云天的问世，成为烟台开发区的一线海景的代表作。碧海云天，依靠一线海景和黄金沙滩的优越环境，成为开发区海景房的旷世大作。

    开发区的地域人口复杂，在于开发区是外来人口最多的一个区域，包括东北移民、包括日韩等外籍人士，厂区的不断扩张导致了这里的人口越来越多，开发区的人口原来主要集中于南部，开发区工业的布局不断西迁，导致了人口的西迁，导致了城市的西扩。

    开发区环境好、拥有黄金沙滩这样的景区，开发区的购房者以上班族为主要人群，因此中小户型一直是长盛不衰，以黄河路为界，黄河路以北集中了开发区最多的海景豪宅，临海郡天下、黄海别墅等。

    2006年，天马相城以稀有的别墅，顺利对接市场，这一年，2006年国家发布文件限制别墅和高尔夫用地，天马相城经过包装高端形象，成为开发区金字塔阶层的选择。当高端形象成功树立之后，天马相城在接下来的时间里又通过高端渗透到中端，实现了其高层的销售。

    如果说2002年，开发区的房地产市场进入了快车道之后，那么从2007年之后，开发区的房地产市场则进入了超车道，港口的西迁，工业的向西拓展导致了开发区的城市整体西迁，2007年，作为大盘的代表40万平米的海信慧园和80万平米的嵛景华城，让整个开发区都不得不为之震撼，海信凭借着其品牌地产效应，借助于外在形象的包装和社区中高档物业形象，在沿着品质路线的道路上越走越远、路也越走越宽。嵛景华城凭着大盘规模，也逐渐打开了市场。

    2007年的开发区，还有以凤凰台为中心的凤凰台板块，各路精英如翠园芳邻、凤台山庄、山水名园、香格里拉等楼盘一起扎堆，异军突起，使得这里的竞争尤为激烈，地段相同、景观相同、产品同质化，使得这里的楼盘成为共生共长的关系。“一损俱损，一荣俱荣”，各楼盘牢牢抱团，获得了市场。

    2008年的开发区房地产市场，如维亚湾的出现，让烟台西区多了几分嘈杂，维亚湾试图打破由原来的海景豪宅迷津，力图成为其中的豪宅一哥，维亚湾的包装是成功的，可谓是给烟台的房地产带来了一股蓝色旋风，蓝色的包装以类似于“洋河蓝色经典”的形象清新推出，蓝色成为维亚湾的色彩符号。维亚湾标榜要成为集合欧美日韩人士的富人居住区，但是由于价格过高，加之此时的房地产市场已非彼时的房地产市场，维亚湾受尝败绩，令不少人唏嘘感叹。

    脱离市场的产品与成功的市场推广包装形成的巨大鸿沟，成了梦魇。关键还在于市场的认可和接受度，这时的市场，已经俨然是消费者占据主导地位的市场。

    因此，类似于维亚湾的剑走偏锋的楼盘，在烟台还毕竟是少数，房地产要讲究平稳，至少不应该是走钢丝那样令人看着胆战心惊。

    2008年底，潮水机场规划出台，潮水机场以后将代替烟台莱山机场，成为胶东半岛的一个重要空中枢纽，潮水临近开发区，它的兴建，将会为开发区工业发展带来新的机遇，开发区在八角港深水码头之下，为以外向型工业的发展提供了强大的后盾，富士康、东岳汽车、LG的进驻，成为许多人置业安家的理由。

    与烟台东部发展不尽相同的是，开发区的农村很多，在开发区西迁的过程中，农村被改造为城市，所以开发区的豪宅多集中在北部，而南部、中部、东部和西部，大多为企业职工和当地农村居民购买，烟台开发区的西移，伴随着农村被城市化过程淹没，伴随着外来人口的增加。在开发区，大量的农村被安置在一个小区内，依次成为新农村建设的典范，这种城市化过程多少看起来有些粗糙，但是这样却节约了大量的农村土地，用来发展工业和耕地。

    2009年烟台开发区，在全国所有经济开发区中，综合得分位居前五名，工业化下的人口扩张成了烟台西部——开发区发展的一个特色。

    莱山、高新区、牟平区的发展，是政策导向型的发展，是典型的以城市居住为代表性的房地产发展，开发区的发展则是工业化的结果，是工业化下的人口扩张，而房地产市场是以工业为基础的市场。

    伴随着东成西就，烟台的东西拓展就这样在烟台这样一个版图中，徐徐拉开，呈现的不一样的房地产发展，但却同样精彩。