前言：2004年，烟台城市规划基本上确立了烟台城市发展规划的基本纲领，“发展南北，伸展东西两翼”，使烟台成为集“山、海、岛、泉”、“山围城转、沿海布局、纵深发展”的城市格局，由此拉开了烟台城市发展的新篇章。本文以近些年来的发展，漫谈烟台房地产发展中的东西南北。
烟台被分为东部和西部，传统的烟台东部地区，是牟平区、莱山区以及现在的高新区，西部主要为开发区。烟台东部与西部，是烟台布局城市的两翼，有了这双翅膀，烟台就可以“振翅起飞”。

    在一个城市中，城市的发展主要有两种类型，一种是政治型，另一种是经济型，例如北京的发展就明显体现了政治特色，以政府的主导，使得城市的发展，带有着很强的政策性，城市建筑的庄严、整齐的布局、规则的道路。都是政治在城市中的体现。在香港，城市的发展就体现了经济性，城市的个性服从经济的个性，即使从建筑风格上也可以看得出来，香港是中西文化交汇处，建筑风格多样，道路也更多的体现了人性化。

烟台东部，政府指导下的置业热土

    莱山区的房地产发展，从市政府迁入后步入了快车道，2003年，莱山区以海天名人广场为代表，成为烟台的首席海景豪宅，这也是烟台首个具有现代意义的海景豪宅，海天名人广场以挺拔的建筑、现代建筑风格、耐看的建筑外立面、高档的配置、奢华的园林等成为烟台人心目中的样板海景豪宅。以后，很多标榜为海景豪宅的，都可以看出“海天名人广场”的出落痕迹，海天名人广场一骑绝尘，让一段时间内再无来者。

    在经历了“海天名人广场”的旋风之后，东方海洋花园、万光观海花园等海景豪宅也陆续出现，万光观海花园以多层观海的产品，不高于4000元的起价，深深的打动了消费者，海景，拥有的意义比居住的的意义更大，滨海中路至此延续了海景豪宅特色，滨海中路也成为烟台的名副其实的豪宅片区。时至今日，来看这片区域，很多人的感叹都源于今天这里都是寸土寸金，只可惜时光不再，唯有隔空长叹。

    滨海中路，成为豪宅聚集地的理由首先在于这里所占有的海景资源，以海为主要噱头的海景豪宅，携带着对海资源的占有，一路狂奔。卖家、买家高度一致，向往那片海，更要留住那片海。煽动，更让人心潮澎湃、跌宕生情。

“海”的价值为人初始，烟台东部“圈海运动”自此拉开序幕

    与此同时，银河怡海山庄，在滨海路绝版地段进行圈海，以“天造万年，人造百年”的气势，杀入豪宅行列。凭借着在开发区的“银河怡海花园”，“银河怡海”系列成功复制。“银河怡海山庄”以绝版多层和“舍我其谁”的姿态，成为滨海中路的“富人区”代言。“出入宝马奔驰，让人看得眼睛都流血”，住的是富人，在中国这种仇富心理很重的国家，富人们当然要住物业好的服务好的，“物业”，这个词，从未像今天这样被放大。人的消费心理转变使然，其实是境界的不同。

    在后来的一段时间内，海景豪宅进入沉寂，但是东部新一轮的造城运动又在另一片沃土上开始了，以烟台市政府为中心的新城市，房地产商在这片城市规划中有了自己的版图。

    2006年，南山地产高调进入烟台，150万㎡的南山世纪城恢宏巨制，开启了烟台地产的新篇章。2007年，南山世纪华府面市，以“新都市核心”为重点诉求，全力打造自己的新城市核心地位，南山地产顺势快节奏的推进，使得2006年—2007年一度成为南山地产年，南山世纪城盆满钵盈，风头一时无二，谁都不敢小视南山这匹黑马——这只从县市一路杀过来的“地产湘军”。

    在南山世纪城在莱山一路风光之时，万光、祥隆、也没有停住自己的脚步，一路向南，成为莱山城市建设的排头兵，万光旗下的万光府前花园，祥隆旗下的祥隆天合城、海天四季花城也上演了“众导演”导出的好戏。

    万光府前花园、祥隆天合城、海天四季花城，这一时间莱山成为地产盛宴。而2007年是中国房地产的春天，天合城、四季花城、万光府前花园、南山世纪城等都有所暂获。各路豪杰，披荆斩棘，杀出一条路来。多年后，谁都不能否认，是他们在一片看似贫瘠的土地上创造了一座城市。

    2007年末莱山地产史上再次上演大盘奇迹，大华上海滩横空出世。大华，烟台房地产史上的一支外来地产军，160万㎡刷新了南山世纪城的烟台首席大盘地位。大华携带着品牌而来，以造城的气势落户莱山。莱山区以市政府为中心的市政板块成为了地产大鳄们的觊觎之地。

    大华上海滩和南山世纪城让莱山区成为了猛虎+大象的市场，地产好比是森林王国，有大象、有猛虎、还有狐狸和狼，这样的房地产市场才能够健全，生态的平衡，是大家都有饭吃，是一个有机体。面对大象和猛虎，中小房地产商不拼规模，而是拼产品、拼特色。“以正合，以奇胜”的孙子兵法一直很受用。直接竞争不了的，只能间接蚕食，像狼一样饥饿，像蚕桑一样的生存，不知不觉中渐渐蚕食对手，2007年的房地产市场，地产商在狂舞中笑逐颜开，这一年，房地产市场神话继续，和当年的猪肉价格一样，房子只有一个字“涨”。且不问是猪肉带动了房地产飞涨，还是房地产带动了猪肉飞涨。

    和莱山房地产的发展不同，牟平区的房地产发展可谓波澜不惊，牟平距离烟台市中心较远，和莱山的距离也隔了很远，以至于在很多牟平人眼里，牟平还是县城。牟平有山——昆嵛山，有海，有泉，有岛，各种资源都具备，本应该利用资源创造城市休闲品牌，无奈牟平区的房地产只围绕着牟平区做文章，以至于错失休闲地产的大好机会。在牟平众多的楼盘中，云海香都是一个很特殊的例子。云海香都自从开盘以来，以各种各样的新鲜营销手段，赚足了消费者的眼球，几乎穷尽了所有的地产招术，使得云海香都成为牟平区的一颗明星地产，公园地产、教育地产、买房送装修、买一套送一套、一万元买个家、买房送地摊等营销手段，统统都用遍了。在一路走马观花中，也让烟台众多的消费者认识到了什么是营销的力量。在营销手段眼花缭乱的同时，云海香都在争议中从成为秀出来的地产明星，而且收获颇丰。营销的都是手段，结果才是重要的。云海香都点亮了牟平鱼鸟河板块的房地产市场，慢城宁海紧随其后，在制造“慢生活”的概念下，这一板块的置业热度也逐渐高涨。

    2008年底，高新区区域划分出炉，在以往牟平区和莱山区之间没有实际的版块融合，两区之间的距离从房价上就可以看得出来，莱山滨海南路板块房价每平米近万元，而牟平区只有3000元/㎡左右，牟平区与莱山区比起来可以说是相形见绌。

    同时，莱山区板块的价值应该是具有辐射效应的，在莱山区和牟平区之间的高新区正好弥补了这样一个缺憾，莱山板块的地产价值可以以中心辐射四周，高新区虽然是半路上杀出来的程咬金，从这样一面镜子中，确实看出了政府的用心良苦。

    2008年的对地产界影响的另一件大事，就是2008年由美国开始的金融危机了，金融危机之下，众多地产迎来了寒冬。这个阶段，与高新区同时出炉的莱山地产中，天越湾和马山寨高尔夫搅热了这个板块，银河怡海天越湾以“世界第九湾、养生第一湾”的超脱气势，打开了自己在东部烟台的魔幻盒子，以别墅、高层为代表的100万㎡的滨海豪宅在冬季给人们些许温暖，“天越湾”来了，莱山成了天越湾的竞技舞台、不过更多的是成了天越湾的表演舞台。独步这一板块，成就的是天越湾，寂寞的也是天越湾。少了重量级竞争对手的天越湾，在这一片海中划出自己的色彩斑斓。

    地产是一面镜子，它照出了众生相，2009年的东部地产，成了众多消费者与地产商的博弈，这一年，莱山迎春大街改造启动，以迎春大街为中心的莱山城区初见端倪，莱山区将结束“有区无城”的历史。北段以万象城为代表，102万㎡的祥隆万象城，占据黄金地段，20万平米城市商业、82万平米住宅。你方唱罢我登场，祥隆万象城崛起的同时，迎春大街中部也开始了大规模的改造，2008年8月佳世客开业，赢了满堂彩，在佳世客以微笑服务之下，就连市区的大润发、沃尔玛都照搬，本土和外来，在竞争与互相学习中，犹如狮子和羚羊一样竞合。莱山商业区缺少，佳世客成为了富人的消费场所，众多商家都想分一杯羹，银座商城、金茂、东方海洋创业大厦、天和大厦等项目相继出现，绿色家园四期青庭在卯足了劲儿后也终于亮相。在滨海中路这一核心富人区地段，中天盛世观澜以“我是传奇”开篇，两栋双子滨海豪宅，与海天名人广场南北呼应，大连海昌集团投资的海昌渔人码头以高端商业、古堡酒店、鲸鲨馆为代表，成为烟台旅游地产首个异域风情之作。

    2008—2009年，大南山周围的土地开发加速，响水湾山庄、万泰麓溪公馆、桃源一品、名敦道等项目在以生态、观海的情况下，树立高端地产形象，各楼盘都纷纷展开了对养生、生态居住的观点阐释，以争夺更多的高端地产话语权。

    从东部莱山房地产的高端到牟平区房地产的几无波澜，再到高新区的新建，东部烟台，主要是沿海开发，由表到里逐渐开发，迎春大街、港城东大街的改造，则是将烟台东部的改造深入和立体化，烟台东部，崛起一座座新城，向东，不只是口号，东部已经扎根在人们的心目中，成为富人区的象征。从岱王山上往东看，城市沿海岸线排布，牟平区、高新区、莱山区一览无遗，随着政策的脚步，烟台东部房地产发展，会越走越远。