四大分歧有待市场检验

    在有可能进行严调控的预期下，地产股明年的机会有多大？一线城市与二三线城市哪个表现将更为稳健？差别的信贷政策与政府的财政调控对楼市泡沫有多大的效应？楼市供应量是否能减缓地价房价上涨？这四个问题成为市场最为关心同时也是最有分歧的问题。

    是否还有机会？

    交银国际和招商证券认为，虽然2010年房地产投资仍将保持较高的增速，但住宅市场难有惊喜，行业基本面房价看平、成交量减少、重点城市地价继续上涨；估值略微偏高。除了要面对货币政策收紧和针对行业措施出台的行业风险外，开发商亦因需要完成攀升的销售目标，而相互间要作出激烈竞争，2010年地产股可能机会不大。而以中信证券和广发证券为代表的券商认为，2010年，开发成本逐渐回归理性，行业盈利空间改善。加速供地将使2010年地价不致疯狂，而开发成本稳定有利于缓解行业毛利率下降的压力。市场集中度继续提升。行业的上半年机会优于下半年。

    一线VS二三线？

    从区域市场看，2009年的中国楼市经历了大城市先复苏——再带动二三线城市上涨——大城市泡沫出现——二三线城市强劲上涨的路径。对于目前泡沫化不轻的中国楼市，如果2010年还有较大的机会将会偏爱于条件成熟、竞争激烈的一线城市还是方兴未艾的二三线城市？目前券商争执也很大。中金公司认为，未来市场将面临着各种调整，只有专注于一线城市的大牌开发商才能更好地抵御负面因素带来的影响，龙头公司将依靠其资金实力、品牌优势在房地产调控中占优，而行业调控政策频出将加大中小公司业绩波动性及重组类地产资产注入的不确定性，使其难以有较好表现。

    不过大多数券商还是钟情于二三线中小开发商的发展。国泰君安认为，第一，从房价来看，2009年，一线城市房价同比上涨40%，二线同比上涨15%，未来还有一定的空间。第二，二三线城市需求结构总体表现良好，主要是刚性和改善性需求，投资性需求有限，因而未来受打压的力度不大。第三，二三线城市的地产商有储备规模优势，拿地时间早，地价成本低；区域或全国布局，相比龙头公司而言成长性和利润的确定性更强。

    货币与财税哪个更猛？

    二手房营业税的调整拉开了财税手段遏制房价飙升的序幕，2010年还会有哪些措施针对高房价，拭目以待。不过对于财税调控和货币调控目前也有不同的看法，有券商认为，二手房营业税的调整标志着楼市的转折，2010年房价继续向上的动力不足，而有的认为，目前的财税调控影响有限，差别的信贷和利率调控才会对楼市起到釜底抽薪的效果。

    光大证券认为，已出台的营业税调整拉开了未来财税调控的序幕，未来地产市场的需求和供给会反向变动，将使得目前失衡的供求关系逐步扭转，由于投资性需求萎缩、自住性需求开始观望，预计2010年一季度的成交量可能会回落到一个较低的位置上。在这个过程中，房价将经历涨幅收窄、或从高位回落的走势。

    而中信证券认为，在货币政策尚未收紧之前，地产股的表现不应只看短期调控。决定短期房价的并非市场供求，更不是开发成本，而是企业的资金宽裕程度和开发企业对未来景气程度的预期。在目前企业资金充裕，新开工面积骤然回升的背景下，地产行业依然景气向上。

    地价与供应量是否将变化？

    2009年又是一个地王频出的时代，255亿元拍卖的广州亚运城项目成为全年的总价地王，地价的快速飙升推动了房价的上涨，这一点在业内已达成共识，政府推出的2010年加大住房保障和推出力度是否能缓解阳刚直上的地价还需看实际操作。
 

    中信证券认为，2010年，刺激需求的政策将缓慢退出，但不会以颠覆行业景气为代价。2008年以来限制住房供应的政策将有方向性改变。扩大供应有利于增加地方财政收入、拉动投资及平稳房价。2010年，预期各地方政府开始加速供应土地，地价飙升的态势将有所缓解。

    不过对于已经高企的房价而言，未来地价即使走稳是否也会随之企稳，还有很多的不确定性。从历年看，政府加大供应的行为不会是一个常态持续的过程，2010年随着新开工面积的扩大，政府的供应行为可能在某些时段会提速，从而缓解日益紧张的供需矛盾。