“中断的调整”再继续

    “正如‘国四条’所言，内地部分城市房价上涨过快，需要遏制。”北京联达四方机构总裁杨少锋认为，楼市部分地泡沫化是此次调控开始的原因。

    “国四条”出台前，迪拜危机爆发，许多在此投资房产的内地商人血本无归，由此已经引爆了内地楼市“泡沫论”之争。万科董事长王石“放言”，中国内地一线城市有些区域泡沫已经显现，如果这些泡沫向二、三线城市扩散，将会演变成为日本泡沫经济时代曾经经历的情景，他为此表示担忧。“当市场发生变化的时候，或者突然不好的时候，我们怎么办？”王石说，万科已经做好应对泡沫破裂的准备，不拿地王，不囤地，不捂盘。

    似乎在印证王石的判断，12月18日，美国《福布斯》杂志刊文称，中国房地产泡沫位居全球第二，仅排在黄金之后。

    内地关于房地产泡沫的说法，始自2003年，而房地产调控也自那一年的央行121号文件开始，一直持续到2007年底。到了2008年，政策效应才开始显现，房地产成交陷入低迷，价格下跌，泡沫开始挤出。

    但包括王石、任志强在内的多位业内人士和专家学者认为，2008年的金融危机“拯救”了房地产业———为了拉动内需，中央政府在2008年底出台了一系列房地产优惠措施，地方政府也出台了大量救市政策，许多濒临破产的企业起死回生，房地产价格也再度大幅上涨。

    花旗银行大中华区首席经济学家沈明高认为，这是一次夭折的调整，泡沫挤出“中断”，让部分房企和炒房者得到喘息的机会。

    目前新一轮的调控政策出台，是否是对2003年以来的政策的传承和接续？“一旦宏观经济复苏基础坚实，调控楼市是必然的。”中原地产华北区总裁李文杰曾表示。

    下一步看信贷调控

    北京贝塔工作室合伙人、清华大学博士杜丽虹认为，单靠二手房营业税改变，或国土部严查囤地，并不能直接抑制房价过快上涨。2008年房价出现下行，是不断加息、信贷调节、税收管控等多个政策叠加的效果。她认为接下来还应出台更为细化的调控政策对市场施加影响。

    中投证券房地产行业首席分析师李少明指出，收紧二套房贷对抑制房价过快上涨最有效。她分析，近期中央政府已连续通过税收、土地等方式收紧房地产宽松政策，预计针对商业银行的二套房贷严控政策或将出台。

    “调控已从最初的‘限供应’到‘限需求’，转到目前的‘促供应’。”上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为，虽然目前来看，调控政策并未超过前几年的严厉程度，但可以明显看到，政府部门对于哪些政策对市场更为有效，已了然于胸，营业税细则马上执行，接下来将落实“差别化的信贷政策”。

    由于此前召开的中央经济工作会议已经明确，要增加普通住房供应，鼓励自住和改善型购房需求。因此回建强认为，针对首套自住房，信贷政策依然是优惠的，投资投机购房需求将受到重点“照顾”，相关成本将陡增。

    张大伟预测，营业税细则的出台，明显区分了投资、投机需求，2010年北京中高端二手房市场成交量暴跌已成定局；此外，这一政策的实施，以及后续调控政策的出台，还将使得明年2季度房价存在下跌的可能。