面粉贵过面包？
 

    大龙开发的上述相关负责人曾对外界强调，大龙是顺义本地最大的地产公司，对顺义房地产市场及其发展趋势非常了解，本次参与竞拍，是贯彻公司立足顺义发展战略的一部分，在该地块推出前就已做过详细的考察和价值评估，50.5亿元的价格也在预料之中。

    尽管如此，仍有很多人表示看不懂大龙开发拿地的战略，觉得大龙开发拿地价格太高。

    国内某知名房地产公司资深人士接受《经济参考报》记者采访时表示，随着房市和土地市场的升温，大家的风险偏好都在增加，要想在行情好的时候通过公开市场获得优质土地储备，必须报出竞争对手无法承受的高价，虽然该项目容积率较低，可以开发出稀缺的低密度高档住宅，但除非他获得了竞争对手所未了解到的关于区域规划的信息，或者拥有比竞争对手更为卓越的项目运作能力，否则，前景堪忧。

    据了解，在规划之中并非全部为住宅面积，还有一些幼儿园以及市政公用设施等，整个配套设施有3500平方米以上。把这部分面积减去，住宅规模就变成了165626平方米。照此 计 算 ， 该 地 块 的 楼 面 地 价 就 由29859元/平方米变成了30490元/平方米。

    不过，在王吉鹏看来，只要精打细算的话上述担忧都显得没有必要“一个企业在拿地之前肯定要做相应的成本测算，各个企业的资源禀赋不同，而大龙地产能够认可和接受这个价格，那么对他来说可能价格就不高。”

    王吉鹏进一步分析：“有人说0.6的容积率只能做联排别墅，其实未必如此，凡事都不能绝对，完全可能做混搭，都属于高档低密度住宅，况且还有地下空间。”

    规划意见书约定的控制建筑规模是指地上建筑面积，地下的建筑面积没有约定。此前就有业内人士推算：按照一般的规划，三层的联排产品，地下室部分的面积一般能占到地上部分面积的30%-50%，按照北京别墅销售的惯例，地下一层的建筑面积可以做到产权证里，补交完地下部分的土地出让金，就可以按建筑面积销售。这样可供销售的住宅面积将增至20多万平方米，摊算下来，楼面价没有3万那么高，可能也就2万出头。

    收回投资或不成问题
 

    今年下半年出炉的一份研究报告显示，2005年至今产生的全国50个“地王”项目中，约有半数尚未开工，不到两成的“地王”项目处于在建中，个别“地王”地块还出现了退地现象。仅占四分之一的在售的项目中，多个项目赔本出售。

    有人为大龙开发算过这样一笔账：楼面价加上其它建筑成本，该项目全部开发成本将在4万元/平方米左右，产品要卖到6万元/平方米左右才能实现财务上盈利。而目前与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间。

    于是，如何解决盈利问题成为大龙开发最迫切的现实问题。“大龙开发是在赌大势，明年地价比今年再涨30%他的项目就可以盈利了。”上述人士说。这代表了业界的一种典型推论，即大龙地产可以采取拉长周期等待价格上涨，以时间换价格。

    还有一种猜测是增加容积率。一位业内人士分析，由于大龙开发与顺义区政府关系非同小可，完全可以通过正常程序申报增加容积率，“规划盖10层，可以将其‘运作’成12层”。对此，有反对意见指出，北京市环境保护规划明确提出了“温榆河绿色生态走廊”的概念，天竺22号地正在其区域范围内，出于对温榆河环境保护的刚性要求，限高只有12米，不太可能允许高层建筑。

    作为区属国企，得到地方政府的财政返还倒是很有可能。“但即使抛开一些可能存在的背后逻辑，仅将之看作一次纯粹的商业行为，结果也不会很悲观。”王吉鹏乐观估计，收回投资问题不大，并且也绝非“华山一条路”。

    王吉鹏说，这不单单是一个项目的问题，如果把这个项目与企业的整体战略联系起来看视野就会开阔许多。比如，“地王”的产生无疑可以推动周边房价的上涨。据披露，自“地王”产生后，顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左 右 ， 环 比1 1月 上 半 月 上 涨 了9.5%。而叠拼别墅等也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，涨幅达到了12.5%。

    有业内人士对《经济参考报》分析，如果周边楼盘有其相关资产，那么这个新标杆带来的升值价值就是很大一笔收入。如果再加上上市公司在资本市场运作中的长袖善舞，回报就会很快突破单纯意义上的售楼收益。