年终临近，政策因素成为影响房地产市场走势的关键

    去年底至今年初，在金融危机席卷全球的关键时期，中央和各地政府相继出台一系列旨在支持购房、促进房地产市场稳定发展的政策。密集出台的楼市优惠政策惠及大部分首次置业和改善型需求的购房者，使他们结束观望，带动了楼市回暖。
 

    近一段时间，随着部分购房优惠措施“期限”将尽，对政策未来走势的猜测纷纷扰扰。以去年12月22日国务院办公厅发布的《关于促进房产市场健康发展若干意见》（2008—131号文）为代表，对二手房交易营业税的减免等政策，都提出了“暂行一年”的时间限制。这既为后续政策及时调整创造了条件，也增加了政策变化的不确定性。
 

    优惠政策带动楼市回暖

    在优惠政策的刺激下，房地产市场经过去年的较大波动后，从今年初开始企稳，二季度出现量价齐涨的火爆局面，三季度继续增长，回暖速度远远超过各方预期。

    从实施效果看，在各种优惠政策中，首套房贷7折利率、二手房交易营业税减免和改善型二套房房贷放松对市场影响最大。
 

    2008年10月底，央行等部门出台政策，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍。一套100万元的住房如果首付20万元，贷款20年，享受7折利率较此前8.5折的优惠利率可节省利息约9.2万元，相当于节省近一成购房成本。加上当时央行连续5次降息，大幅优惠让大量有自住需求的购房者结束观望，成为楼市企稳的第一波力量。

    与此相似，131号文规定，对已经贷款购买第一套住房但人均住房面积低于当地平均水平的居民，购买第二套住房也可以参照首套房，享受首付20%、0.7倍优惠利率的政策。这一政策刺激了大量改善型需求和一部分投资型需求购房者入市。至今年二季度，市场日趋火爆。

    二手房优惠政策的效果更为明显。二手房交易营业税征收范围从5年改至2年，征收标准也由之前按评估价金额5.5%改为按买卖差价的5.5%征收。加上其他税费减免政策，二手房交易的税费成本从成交价的10%以上大幅降至4%左右。大量5年内的次新房成为准“免税房”，激发了市场交易热情。以北京为例，截至11月15日，北京今年二手房成交量达21.7万套，已接近2006—2008年3年的总和。

    今年1—10月，全国商品房销售面积超过6.6亿平方米，同比大幅增长48.4%，已经超过去年全年的成交量。全国完成房地产开发投资2.8万亿元，同比增长18.9%，增速不断回升。楼市的快速回暖，有力带动了相关行业的发展，也带动了民间投资的进入。“在困难时期，房地产对国民经济回暖起到积极作用，政策初衷得以实现。” 中国房地产协会秘书长朱中一表示。

    房价快速上涨带来泡沫
 

    楼市优惠政策激发了自住型和改善型需求，也为投资型甚至投机型需求大举入市提供了机会。由于成交量大幅回升，东部部分城市出现短期供应不足，加之一些城市监管不力，许多开发商捂盘惜售故伎重演。多种因素导致东部省市房价快速上涨，北京、上海、深圳等地成交均价近期均达到或超过历史最高水平，远远超出普通居民的购买能力。

    与2007年的一轮房价暴涨不同，在适度宽松的信贷环境下，部分城市在刺激购房需求的同时，也放宽了房地产开发企业资本金比例和拿地、开发等原有限制。开发商普遍资金充裕，缺乏降价促销、快速回笼资金的动力。即使近期成交量出现波动，房价依然坚挺。今年下半年，大城市“地王”频现，更加剧了人们对“楼市泡沫再起威胁金融安全”、“高房价抑制消费”等各种担忧。
 

    中国社科院近期发布的《2010住房绿皮书》称，为遏制房价快速上涨带来的泡沫，建议上调二套房的贷款利率。持类似观点的专家认为，尽管优惠政策调整可能对楼市成交量产生明显影响，但另一方面，在部分投资旺盛、房价较高的城市，政策再度“从严”则有可能挤出一定泡沫，使房价逐渐回归理性。