“合法闲置”——

    老“地王”大多田园依旧

    市场行情看好时，企业高价拿地，得到利润回报，市场低迷时，有政府出手相救，企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润，不该承担风险吗？

    金地集团曾在2007年9月11日拍下广东一块24万多平方米的地，成交价为15.9亿元，成为“地王”。今年8月，我们来到这块“地王”现场，按照约定动工期限，这本应是一片繁忙的工地，但记者在这块原本是水塘的地块看到，一位老伯正在齐腰深的塘中捕鱼，没有任何动工的迹象。

    “你们也是来看‘地王’的吧？”在这片水塘打工20多年的赵先生招呼着记者。他说，一年多前，他在电视上看到这个地方成了“地王”很吃惊，担心多年从事的渔业生活就此中断。但让他没想到的是，至今他仍过着早出晚归的渔民生活。

    为何已超过约定动工时间近一年半而未动工？金地集团一名工作人员对此的解释是“政府方面未能按期交地”。广州国土局有关负责人解释，由于拆迁补偿原因，不能按时把地块交给企业。和该地块同时期拍出的相邻的一块地，则长满了荒草和农民零散种植的香蕉、玉米。

    出让后的“地王”未能如约开工，广州不是唯一。从全国的情况看，这两年产生的“地王”，大多尚未动工开发，有的连地价款都未缴清，仍旧一派田园风光，而且这些未动工的地块各有“合法”的原因。

    人们不能理解，这些土地已拍出去两年左右，为何还都有合法的未动工理由，供出去的土地形成商品房供应就那么难？

    “天价交易本身就存在‘天价’的风险。市场行情看好时，企业高价拿地，得到利润回报，市场低迷时，有政府出手相救，企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润，不该承担风险吗？此外，个别‘天价’地得主，恶意囤积土地以获增值的做法，更是直接将风险转嫁给了社会。”赵松说。

    成本太低——

    开发商不惧“悔地”

    有些地方对“地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

    去年和前年产生的“地王”，很多没有被“消化”，如今接连出现的新“地王”会不会同样命运？

    “出让地未能如约动工至少有三大危害，一是浪费了稀缺的土地资源。二是干扰了政府宏观调控措施。供出的土地不能及时形成房屋，政府通过加大供应来平抑房地产市场的目的就无法实现，在需求旺而供应相对短缺的情况下，就可能助推房价上涨。三是政府在没有新的土地供应计划的情况下，土地市场出现短缺，开发商不用开发就能坐拥土地升值收益，等于政府将本应属于社会的土地增值拱手让给个别利益群体。”赵松说。
 

    为防止开发商长期大量囤积土地，加大开发商违约成本，国家相关政策明确要求，土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容，按规定，在土地出让合同中要明确约定定金，超过合同约定日期未动工的，没收定金。

    从企业的正常经营行为讲，在拿每宗地前，开发企业都经过反复核算成本与效益，如果预期没有利润，或利润空间不大，不会冒此风险；况且，我国对土地出让的管理有严格规定，“地王”得主应知道违约后果。如果个别企业出现资金紧张等问题不能如期开发尚能理解，“地王”集体晒太阳，让人不得不怀疑，难道这些开发企业拿地时都失去了理性？

    记者调查发现，土地出让合同管理不规范，开发商“悔地”成本不高是导致“地王”不能如期开工的原因之一。有些地方对“地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

    记者曾查阅某“地王”的出让合同，发现这个出让价达16亿元的地块本应按合同金额的10%—20%征收定金，至少应缴纳1.6亿元定金，但事实上，该地块的定金仅几百万元。如此宽松的合同约定，开发商拿地时只付少量的竞买保证金，就能轻松成为“地王”；市场行情看涨时，就动工开发，行情不好时，即使违约了，不能动工开发，把地退给政府的代价也只是很少的保证金，这样的好事，哪个不愿做？

    此前，为规范合同管理，北京、上海、广州等许多城市都出台了清理闲置土地，盘活存量土地的相关政策，但多是以整改的方式收场，真正处罚的少，收取土地闲置费或收回的就更少，上述政策在有些地方成了“一纸空文”。