银行受益

    值得注意的是，在北京这场土地变革中，银行充当了助推者角色。
 

    记者得到的某大型股份制银行内部分析资料显示了总体授信原则：出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立。

    “除了能够获得利息外，授信的综合效益巨大。”上述银行高管透露，一般拆迁补偿款不会马上用完，在拆迁期限内贷款又能在银行派生出大量的利息。当拆迁正式启动之后，土地整理储备中心的存款作为拆迁补偿款要发放到拆迁户手中，当后者拿到拆迁补偿款之后，银行会跟进服务，对拆迁户进行营销，把个人资金又吸引到了银行。

    “银行授信给土地整理储备中心的贷款派生出的利息在银行体内循环，这种贷款要比给开发商放贷还要有吸引力，因为金额大，风险小。”该高管说。

    风险隐忧

    “北京的做法不一定适用全国，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性较小，一些二三线城市，很可能就会出现流拍，风险就会转嫁到银行。政府应该充分授权，对不同地区、不同项目区别对待，不要让过多的银行资金沉淀到一级开发中去。”邹毅说。

    而这一风险也开始引起了一些金融机构的重视。

    在上述银行内部报告中提到，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况；对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现。

    该报告指出，土地储备中心资本金较少，过分依赖商业银行资金，资产负债率较高，抵御风险能力低。在实际运作过程中，有时因地段拆迁成本过高，使开发成本高于市场可接受的出让价格；有时因地块受政策因素影响导致地价下滑，造成土地开发成本与收益不匹配。此外，拍卖中流拍也会导致土地出让收益得不到充分实现。

    “银行对土地储备贷款的风险意识正在升温，相关部门应早日出台规范土地储备信贷的政策以降低风险。”上述银行高管说。