烟台的城市一直在扩张……

众所周知，房地产行业是政策导向性比较强的行业。而烟台城市的总体发展战略是东拓西进，这也为烟台的房地产发展方向奠定了基调。

本系列文章试图从城市发展的角度，结合土地市场、消费习惯、营销亮点等方面来揭示区域房地产市场的特点，试图把握城市扩张的脉搏。

系列二：烟台地产之西——伏虎祥瑞，蓄势待发

注:五行说，西方属金，因金色白，而称白虎，主祥瑞富贵，烟台西部区域伏虎祥瑞，蓄势待发。

    “东拓西进”政策是烟台市城市规划的核心词汇，上篇文章已经对“东拓”进行了初步的探讨。而“西进”主要是指烟台开发区向西拓展的进程。具体到房地产行业主要表现为两种形式：一是城郊结合部的房地产开发带来的城市化；二是西部农村集体拆迁组建大型居住区。

    开发区西拓过程中，还存在诸多不足之处。例如：城市基础设施、生活配套设施尚未完善，给周边居住生活带来诸多不便，进而影响区域价值的提升。但是伴随着房地产的开发，相信相关的市政配套与商业设施也会不断进驻完备。

热点区域的版图界定

    从城市版图上看，未来西部市场的热点区域主要沿206国道东西向延伸，东至黄金河（天马相城），西至富士康厂区（临海天际）；另有古现镇河北村安置小区也将在三五年内呈现。

解析热点区域

    西部的热点区域主要可以从供应量、人口数量、消费需求及消费能力的角度进行分析。

    供应量的情况主要包括现有项目的剩余量（在售未售量和未开发量）、立项项目的供应量、规划项目的供应量。具体来讲主要有天马相城四期、海信云龙山地块、临海天际项目、澎湖湾项目、其他规划项目。经过统计约有253.5万㎡的供应量会在未来3—5年内陆续面市。这样的体量相对东部热点区域略有逊色，但是由于空间距离上的差异，并不会影响西部热点区域的亮度与热度。

    从开发区西部人口数量及消费需求与能力来分析。首先，开发区西部人口主要集中在工业园区及附近的村庄。主要的工业园区有：古现工业园、大季家工业园、大宇工业园、八角工业园、富士康厂区等。根据工业园的规划，这些园区的人口在3-5年内将达到30万左右，相当于一座小城镇的人口规模。

    同时也就是在这些园区集聚了烟台最多的外来人口。众所周知，外来人口是拉动房地产需求的重要因素，这位西部热点区域提供了消费基础。

    具有消费需求但无消费能力，市场也是难以维系的。以富士康为例，厂区现有人口约9万人，基层领导年收入在3—5万元、中层领导5—10万元、高层领导在10万以上，而这些领导阶层人数约1万人；普通员工约7万至7.5万人，年收入1.5万—3万元。从这个数字来看，普通员工人口基数较大，收入水平中等一般，而这部分人往往成为后期西部区域购房的生力军，属于刚性需求所在。

    从上述人群收入的角度分析，与其相适应的产品将以中低档产品为主，高档产品为辅。这就预示着未来这个区域3-5年内的的产品市场会以中小户型为主，小两房、两房、小三房与三房的55㎡—95㎡产品会成主流畅销户型。

    该区域自然环境优越、旅游资源较为丰富，吸引了不少地产商的眼球，该区域的房地产开发热度已现端倪。

先期征兆

    目前市场上已经开始有所动作的项目主要有天马相城三期，现正在销售中。天马相城，以其大体量的规模优势，在西部高档项目中存在可圈可点之处。万亩葡萄园也成为项目的一大纯朴天然的亮点优势。据了解，项目四期预计在明年下半年动工，届时，项目将连接黄金河，与西部热点区域形成一河之隔的态势。目前，海洋之心的陆桥项目已经开工建设，相信定会为项目形象的增辉有所贡献。

    另外，临海天际项目在07年规划展露面之后，再没有大的动作；但通过近期的了解，该项目对后期剩余土地的规划与操作正在酝酿之中，或明年会有动土之兆。

    澎湖湾项目09年房展会出展成功，斩获关注多多。产品均为高层，以45—80㎡的中小户型为主。

东富西贵

    “住东不住西”的居住习惯，让东部区域受益匪浅。但东富西贵也是一种心理常态。或许这与五行中白虎主祥瑞富贵有关。

    开发区西部多第二产业，而第二产业会造就较多的社会财富。在考察一地房地产发展潜力时，当地的产业结构，尤其是第二产业的比重，常常被业内人士看重的原因就在于此。从这个角度讲，开发区是富贵并集的地方，再加之旖旎的自然环境，旅游资源，成为房地产热点开发区域也是很有道理的。

区域特点及营销亮点

    营销亮点往往是与区域优势特点相结合，再糅合项目自身特色，共同形成一个项目的特有气质，我们称之为市场定位。

优势：

    •林海兼备自然环境资源、旅游资源丰富；

    •地势平坦，海景开阔，易出现大盘；

    •工业园区较多，第二产业发达，吸引众多外来人口；

    •滨海大道，206国道东西延伸，区间交通发达，时间距离概念渐被重视；

    •政府重点规划，西进恩泽之地。

劣势：

    •具有市场超前性，规划总是走在现实的前面，对普通民众来讲，眼见为实的更容易被接受，因此需要花气力去引导；

    •区域内部的竞争，如无良好的市场操作，恐会出现乱市之举；

    •市场熟化过程中，项目价值总是在低调中慢慢升温；

总体来讲，东部热点区域的特质为：气质兰馨  初成一品