烟台的城市一直在扩张……

    众所周知，房地产行业是政策导向性比较强的行业。而烟台城市的总体发展战略是东拓西进，这也为烟台的房地产发展方向奠定了基调。

    本系列文章试图从城市发展的角度，结合土地市场、消费习惯、营销亮点等方面来揭示区域房地产市场的特点，试图把握城市扩张的脉搏。

系列一：烟台地产之东——青龙出海，生生不息

                                                         
注：

    五行说，东青龙，主生，五行中是属木，也因青色而属木，象征生生不息。烟台东部区域靠海范围较大，青龙出海、生生不息。

    伴随着烟台市政府的东迁，城市基础设施、生活配套设施的完善，草纸上的规划已经付诸实施，现在的东部区域已不再是荒凉的沙滩与黑松林，人文环境、自然环境都在发展变化的过程中努力实现着一种平衡。

热点区域的版图界定

    从城市版图上来划分未来东部市场的热点区域位于莱山东部、东南、高新区及高新区与牟平区结合部。

解析热点区域

    之所以称为热点区域可以从土地供应及房地产项目分布惯性的角度进行考量。

    土地作为房地产一级市场，土地供应量的大小直接影响今后区域房地产的走势。东部热点区域的土地供应方式除了政府招拍挂之外，协议出让及旧村改造也是补充土地供应量的重要方式。

    截止9月份，莱山区共出让六宗土地，预计供应量为70万平米；高新区出让土地一宗，供应量为16万平米；牟平区尚无土地出让记录。政府招拍挂的土地供应量总计86万平米，这个体量不算太大。而真正支撑该广袤区域成为房地产前沿市场的是旧村改造及政府规划，这两种方式造就的巨大供应量是“恐怖”的。

    一切始于高新区于09年3月26日脱离莱山区，真正成为烟台的第六个城区。

    高新区规划面积48.8平方公里，按照新的规划蓝图，辖区内21个自然村（2万多居民）按照“统一拆除，就近安置”要求，将被整合为10个大型安置区，整体实现城市化，力争5年内基本完成旧村改造任务。据了解这十个安置区的供应量在300万—500万平米之间。2015年高新区规划人口为15万，除去现有的2万安置居民，剩余人口没有这么大的胃口来消化如此巨大的供应量。因此该区域的放量势必影响整个东部市场乃至烟台房地产市场的走势。

    通过笔者个人接触以及与业内人士的探讨发现，该区域得天独厚的人文环境、自然环境、旅游资源已吸引了不少地产商的眼球，尽现厉兵秣马、摩拳擦掌之态，看来地产鏖战不久就会登上烟台房地产市场的舞台，谁主沉浮，拭目以待。

先期征兆

    目前市场上已经开始有所动作的项目主要有天越湾、南山马山寨高尔夫别墅、慢城宁海、安德利迎海花园、东海城等，另据了解高新区东泊子旧村改造、马山寨旧村改造、解家庄旧村改造等项目也在积极的筹备之中。

    这些项目有一些特点：供应量大；以中高档次为主；瞄准外销市场；产品多样化，试图将首次置业者、改善型居住者、享受型居住者、投资客、度假养老人群一网打尽。

    简单举例：慢城宁海，体量150万平米，位于牟平与高新区交界处。坐拥林海，生态环境佳。目前该项目已经进入前期预热阶段，创办慢客会，现正在开展买一套送一套首付活动。

住东不住西

    “住东不住西”的居住习惯，不仅在烟台有这种说法，济南、青岛等地也有类似说道。这或许是人们对方位的心理偏好在作怪。但是在烟台来讲，东部城区的确拥有良好的居住环境，有山、有海、有人文，城区气质清新可人，的确是择居的首选之地。

区域特点及营销亮点

    营销亮点往往是与区域优势特点相结合，再糅合项目自身特色，共同形成一个项目的特有气质，我们称之为市场定位。

优势：

    •山海林兼备自然环境资源、旅游资源丰富；

    •人文资源，大学城规划已初现规模；

    •市政设施建设较好，生活配套较为完善；

    •滨海大道，区间交通发达，空间距离缩短，提炼时间距离的概念；

    •政府重点规划，东拓受惠区域。

劣势：

    •具有市场超前性，规划总是走在现实的前面，对普通民众来讲，眼见为实的更容易被接受，因此需要花气力去引导；

    •区域内部的竞争，如无良好的市场操作，恐会出现乱市之举；

    •市场熟化过程中，项目价值总是在低调中慢慢升温；

    总体来讲，东部热点区域的特质为：气质清新、后劲十足。