21世纪不动产分析师孟奇则分析，别墅开发用地早已禁批，其占有的自然资源本身稀缺；其他低密度物业形态由于土地供应的约束，价值也日益凸显。另外，定位明确、设计独特、配套完善的产品，因具备良好的人文环境，因此具有更高的附加值。而部分顶级项目所具备的人文象征、历史底蕴和身份认同，其价值并非“稀缺”所能涵盖。

    专家指出，1997年亚洲金融危机中，香港半山的豪宅虽然也受到影响，但相比于其他形态的物业，豪宅更具抗跌性；而当经济复苏时，豪宅市场回升的幅度也相对较大。别墅等豪宅项目因具备较好的保值功能，现在正日益成为高端人士进行资产沉淀和储蓄转移的手段。
 

    从购买客群看，豪宅投资的主力主要有两类：一是国内新贵阶层，包括企业家、金融高管、演艺明星、山西、内蒙古等资源型地区的企业主等。润泽庄园营销总监张昊表示,“年初到现在，购买千万级别墅的投资型买家明显增长，他们购买豪宅类似于储蓄。”另一类则是“海归”及港澳人士。他们因工作需要在北京购买豪宅多侧重居住享受。

    “泛豪宅化”竞争加剧
 

    不过，普通住宅市场调整，也开始带动豪宅市场下行。“金融危机逐渐平息后，富人的投资手段又将日益多元化。目前，豪宅投资已有所降温。”万通地产董事长冯仑昨日在接受中国证券报记者采访时表示。
 

    据亚豪机构统计显示，目前，北京实际成交单价超25000元的项目共有64个，占到了在售项目总量的20%左右。在供应量增大的背景下，豪宅市场也开始出现分化，产品竞争逐渐加剧。业内资深人士透露，位于北京燕莎商圈的合生霄云路8号，近期销售不太理想，客户退房现象较为严重，其中一大原因是项目内多数房源的车库配比仅为1：1，远不能满足2000万元房产购买力人群的需求。

    9月以来，豪宅项目的实际成交价格平均为开发商报价的85%。说明豪宅项目存在着比普通住宅项目更高的议价空间。

    东方夏威夷销售总监李小龙认为，目前，京城千万级豪宅供应放量，这些项目要吸引高端置业人群的关注，必须通过品质升级来符合市场和客户的需求。

    最新数据显示，三季度，北京住宅期房最高均价为76758元/平米，高档楼盘整体销售不错，但部分性价比低的楼盘开始滞销。9月份多个高端楼盘开始打折促销，预计四季度高端楼盘供应集中释放后销售将出现明显分化。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前，土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新，开发企业为追逐较高的利润回报，必然会更多选择开发高端住宅产品，楼市商品房供给可能出现“泛豪宅化”倾向，预计2010年后，北京豪宅市场竞争将愈加激烈。