烟台近几年房地产市场发展迅速，由于受烟台各区域界线分明的影响，各区域的房地产开发及销售也出现了相对分明的特征。本文所谓房地产各区特征主要包括产品特征及消费者特征两大部分。粗浅之处，还请读者谅解。

    烟台，从地理范畴上划分为芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区五区，但由于牟平区起步较晚，发展现状与其他四区有较大差距，因而本文只分析芝罘、莱山、福山、开发区四区的特征。

芝罘区：占据老城繁华，房源稀缺，价格攀高

    芝罘区——是烟台的代名词，历史悠久、传统文化气息浓厚，老城固有的精神融入其中，百年来居者对芝罘区的向往始终未减。对芝罘区的分析要分为两部分，芝罘市中心及郊区。下文的分析主要针对芝罘市中心展开，但由于先前对芝罘区的开发已基本完成，目前此区域房地产业发展空间不大。新开发项目较少，大部分为拆迁改造项目。

    受土地使用面积较小影响，芝罘区的中心位置大多数为小高层或高层住宅，板楼相对其他区域数量要少，塔楼或点楼较多。由于以上原因，芝罘区人口密度较高，居住环境舒适度相比莱山区要低一些。芝罘区南郊、西郊由于开发时间较晚，土地可用面积较大，目前还有部分多层项目，但随着开发的加速，这两个区域的产品形态也逐渐向小高层转变。

    芝罘区目前在售项目户型面积可选范围较广，涵盖小公寓、普通住宅、复式大宅等所有户型结构，这一特点与芝罘区区域特征紧密相关，由于芝罘区商业集中，小公寓成为承担商业工作者居住的主要组成，另由于许多消费者对芝罘区情有独钟，往往在选择改善型住房的时候，也将目光锁定此区域。所以，芝罘区户型面积范围广也在情理之中。

    选择芝罘区的消费者无疑都看好芝罘区固有的老城繁华，无论商业、交通还是行政、金融目前都是其他区域无法比拟的，因而，便利性似乎是他们选择在芝罘区置业的最重要的因素。

    综合区域特征、置业需求量、消费者购房心理等因素，芝罘区房价居高不下实属正常，但同时由于区域开发量已不大，所以，房地产发展空间较其他区域相比要相对较小。

莱山区：海景高端住宅与新城中心整合，发展前景可观

    近几年随着烟台城市规划的实施，莱山无疑成为烟台房地产市场的最大热门，开发速度之快、规模之大可以说是前所未有。

    最先开发的是滨海沿线，最早从海天名人广场开始，到后来的金海岸、黄海城市花园、银河怡海，到现在的东上海赋、南山世纪城、中天盛世观澜，这些项目都在烟台引起了极大的反响，分析其原因，不外乎“海景”、“环境”、“气候”三大方面，但随着滨海沿线的大规模开发，可开发土地也逐渐减少。

    于是，迎春大街在滨海沿线之后，成为莱山区的另一大规模开发版块。从早期的绿色家园，到现在的海天•四季花城、天合城、万光城市花园，这些后起之秀无论从开发规模、产品规划，还是园林设计、配置配套、物业服务，都较其他区域的新开发项目优势要大。现在，随着佳士客的运营，万象城商业体的启动，银座商城即将入驻，迎春大街成为目前烟台最热的开发片区之一。