从地段取胜到定位取胜  烟台地产界开发理念悄然改变
  

  第一是地段、第二是地段、第三还是地段，李嘉诚的这句投资理论已经成了业界的金科玉律。但是，关于地段与地产，到底谁成就了谁的争论则从未停止过。业界普遍的观点是对于城市中心，是地段为地产加分；对于城市边缘则是地产为地段加分。但是，当阳光100进入烟台，“城市建筑综合体”这一整体定位则颠覆了业界的传统理念——早在2006年的一次访谈中，时任山东建源实业发展有限公司副总经理吕召文就曾表示“当年阳光100地块拍卖的时候，很多烟台的地产商都参加了，但最终竞拍成功的是阳光100，对于他们提出的定位，没有人敢想或者想那么多”。

  归根结底，阳光100入主烟台海港路不仅看到了百年核心商圈要突破、要发展、要升级的历史趋势，更找到了打开这个历史之门的钥匙——城市建筑综合体。

  1＋1＞2  城市建筑综合体加快核心商圈升级步伐

  众所周知，大型城市建筑综合体的价值外显于规模效应，而内藏于资源共享。无论是写字楼、公寓还是商业中心，他们互为商品或服务的提供方和消费方，彼此增加潜在顾客，形成一个多门类、多层次的活跃经济体系。

  对于海港路现有商圈而言，阳光100城市广场城市综合体是第一个借势商业资源，填补商务空白，实现商务与商业良性互动的高端平台。目前，海港路商圈正处在一个蜕变与转型期，一方面海港路商圈既是烟台门户商圈，也是唯一的市级商圈，汇集了烟台主流高端消费群；但另一方面，商圈内高端写字楼几乎空白，住宅租赁市场仍以80年代左右的建筑为主——这种高端地段、中低端设施的反差为阳光100提供了市场机遇。

  据悉，阳光100城市广场一期涵盖了超5A海景写字楼、涉外商务公寓、SHOPPING PARK三种业态。其中写字楼与公寓均弥补了现有商圈内的业态空白，商业中心则凭借SHOPPING PARK的体验式购物理念突破了传统百货商场的模式。按照一位业内人士的话说，阳光100是在对的时间、对的地点、做了对的产品。也正是这种产品与地段、业态与业态的有机结合，使得每一种产品都是不可或缺、不可替代的，其所产生的“化学反应”，更是超乎了任何单一业态，财富聚合效应由此而生。

  不仅如此，除了内部各业态功能放大之外，城市建筑综合体还大大加快了商圈升级的速度。到目前为止，已有肯德基、屈臣氏、江南布衣、热风、阿迪达斯、味千拉面、KAPPA、深蓝咖啡等近30家国内外知名品牌进驻阳光100城市广场。按照90年代以来的经验，成功的城市建筑综合体对于商圈再造的时间缩短了一半以上。由此可见，以阳光100为新增长极的核心商圈必将再次引领烟台财富风向，成为大烟台规划下最具投资价值的CBD。

  三线城市综合体吸引国际投行  烟台阳光100价值追高

  自5月以来，全国房地产形式一片飘红，但与三四月份不同的是投资客唱红六月。而且，更多的国际投行选择了“弃一线+保二三线”的策略。这种观点在摩根斯坦利的50城市50个商业综合体的计划中可以体现。5月，摩根斯坦利在上海抛售了大量的写字楼，转而开始大举进攻二、三线城市的计划。他们认为，二、三线城市面临着商场类型升级换代，潜力巨大。

  对月物业形态的选择，华夏柏欣研策及投资部董事廖珈庚说，他们合作的中国策略伙伴OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比较喜好综合体项目。 在一次业内交流中，摩根斯坦利的高管谈到，在二线城市投资一个5万平方米的综合体只需3亿-4亿元，8年就可以收回全部投资，而在一线城市则需要10亿-20多亿元，收回时间要长很多。