青岛城区基本上属于辐射型结构，核心在市南区和市北区，从沿海向北向东辐射，主城区包括市南、市北、四方、李沧南部、崂山东部，面积大约200平方公里，人口170万，市区人口密度8500人/平方公里。

　　烟台城区属于星罗棋布式结构，数个组团通过主干道和快速路连接在一起，主要城区包括芝罘、莱山北部、福山北部、开发区东部，面积大约350平方公里，人口130万。烟台市区人口密度3700人/平方公里，只达到青岛的44%。

　　青岛市南、市北、四方三个区总面积只有94平方公里，人口超过130万；烟台仅仅芝罘区就有174平方公里，人口却不到70万。与青岛相比，烟台城区面积大，缺乏核心，实际上相当于几个相距很近的中小城市组成的城市群。其中芝罘区算是一个人口60万的中等城市；开发区东部算是一个人口20万的小城市；福山区北部算是一个人口20万的小城市；莱山区市政府、大学附近形成一个独立的组团，相当于一个人口10-15万的小城市；而黄务作为连接芝罘、莱山、福山的枢纽，可以看作一个人口不足5万的镇。各个组团之间通过城市主干道和城市快速路连接起来，组团和组团之间还存在着大量的未开发或者未完全开发的土地。

　　将来，烟台即便不再扩张城区面积，仅仅把组团之间的空地全部开发，就足够使得市区人口膨胀一倍多，达到300万人以上。这个过程，估计不是10年内能达到的，20年都很难。要开发很容易，盖房子就是了，但人口的聚集并不是一朝一夕的事情。

　　上面说了烟台和青岛城市空间结构的比较，主要想表达的就是两个意思：
第一，烟台市区的土地资源比别的城市要丰富的多，在可预见的将来10-20年内，不会出现土地紧张的情况，至少10年后的烟台不会比今天的青岛土地更紧张。
第二，烟台的城市空间结构布局，决定了聚集效应非常弱。青岛市区可以支撑香港中路、中山路、台东等数个商贸中心区，其中仅香港中路附近就可以同时存在十几个大型商超以及林立的写字楼；但芝罘区南大街却仅仅繁荣了大润发、三站和振华，后来的沃尔玛和阳光100都效益不佳，不仅仅是商场经营策略的问题，更是芝罘区聚集效应弱的问题。烟台山下正在建设中的CBD，建起来容易，要真正发展成熟也不是几年时间就能做到的。

　　我们知道，决定地价的有两点因素，第一是供求关系，第二是土地的边际收益。只有土地边际收益非常高，而且供给不足的地方，土地价格才会不断上涨，而这个上涨也有限度的，使边际收益等于零的土地价格就是地价的上限。但是烟台在这两方面的因素都不具备，一方面土地供应潜力非常大，另一方面市场聚集效应弱导致土地的边际收益很低（阳光100的萧条就是活生生的例子），因此烟台的地价在正常情况下不具备持续上涨的条件。

　　在经济发展程度、收入等条件不变的情况下，人口密度可以看作衡量土地价值的主要指标。因为一块土地上人越多，消费就越多，土地价值也就越高。烟台市区的人口密度不到青岛的一半，经济发达程度、旅游业的发展程度、人均收入、外来人口数量等各方面指标都远不及青岛。因此，烟台的平均地价能达到青岛的40%、平均房价能达到青岛的50%，就算是相当不错了。青岛的房子炒到10000/平米如果都算是泡沫，那烟台的房价炒到5000以上就绝对是泡沫了。可事实上，烟台近几年的房价直追青岛，达到了青岛的70-80%，某些沿海地段甚至有赶超青岛的趋势。青岛沿海地段房价普遍在10000以上，那是因为青岛沿海尤其是香港中路一带是CBD。烟台某些沿海地段仅仅因为“临海”就把房子炒到10000以上，难道忘了中国“临海”的地段有1.8万公里长？

　　说了这么多，并不是一定要“唱衰”烟台房价，因为我上面说的都是“在正常情况下”。而很显然，烟台的房价，乃至全国的房价，从一开始就没有正常过，因为地价的形成机制本来就是扭曲的。一方面，土地的供给是非市场的；另一方面，房地产从一开始就是在炒作，购买房地产主要动机是为了在更高的价位上卖掉而赚钱，并不是为了商业经营活动，所以“边际收益”早已经失去了约束力。房地产越涨价，其他行业的成本增高失去效益，就有越来越多的资金涌入房地产，导致房地产更加暴涨。

　　下一步烟台房价是涨是跌？我真的不敢做出预测，毕竟土地的供给方是房地产价格上涨的直接受益者，数万亿的资金又从银行释放了出来（直接导致了今年春天的房地产价格回暖），各地的报纸等媒体都在明目张胆的力挺房价。我只能说，这一切都是极不正常的，泡沫已经足够大了。这个泡沫再吹下去，将来不仅仅发展工商业的资金会被越来越多的吸进来（连家电企业都纷纷投资房地产了），甚至支持“十大支柱产业”的资金也会被越来越多地吸进房地产这个无底黑洞，中国经济只剩下房地产“一枝独秀”，就真的完蛋了。

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