经济适用房政策的执行应服务于政府保增长的宏观调控大局

近两个月来，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，温总理于11月5日主持召开了国务院常务会议，会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，决定明后两年将动用4万亿元政府投资，从十个方面促进内需，提振人们对中国经济发展的信心。需要强调的是，十条“新政”之第一条就是“加快建设保障性安居工程”。政府提出的“加快建设保障性安居工程”，其本意是为了满足低收入者的住房要求，并以保障性安居工程投资刺激经济的发展。

政府政策的初衷是解决低收入者的住房要求，刺激经济发展。保障性安居工程包含廉租房和经济适用房，廉租房政策确实可以达到解决低收入者的住房要求的目的，而经济适用房政策在目前宏观经济和房地产市场处于下滑的形势下，不仅不能达到解决低收入者的住房要求的目的，反而会加大房地产市场的供给，促使房地产市场下滑，而给宏观经济带来不良影响。并带来权力寻租、社会不公、鼓励低收入者不是靠个人奋斗解决住房问题，而靠政府解决住房问题并取得房产投资收益。

政策规定“取得经济适用房五年后即可再缴纳少量土地出让金后上市”，导致经济适用房存在比普通商品房拥有更大的投资收益。经济适用房取得的土地是国家划拨的土地，取得经济适用房五年后缴纳的土地出让金只是象征性的缴纳一部分，较于购买普通商品房需承担的土地成本，可谓少之又少。普通商品房在购买后即获得对房屋的处置权，房屋所有人随时都可以出售自己的房屋，对于经济适用房来说，购买者需支付相对低廉的价格，年满五年之后再缴纳少量的土地出让金亦可将其出售，不同的只是需要等待五年。五年之后，经济适用房与普通商品房性质相差无几，其出租价格，出售价格并不因为是经济适用房就比商品房差很多，所以说，经济适用房具有低投资高回报性质。鉴于这一投资价值特性，经济适用房成为各路有特殊关系人群争抢的蛋糕。使得经济适用房的需求无限放大。

目前，虽然有些地方对低收入家庭的范围作出了界定，但由于对收入的确认在执行过程中存在相当大的难度。在经济适用房投资价值的吸引下，有特殊关系的人群进入经济适用房市场，提高了低收入家庭的入市门槛，使得经济适用房的分配难以真正落实到这一政策的应该享有者身上，成为特殊关系人群获利的工具。同时，产生了寻租的条件。

特殊关系人群进入经济适用房市场，扰乱了经济适用房市场秩序，得到了更多的消费者剩余，扩大了社会分配不公，而真正需要住房的低收入家庭却没得到相应补偿。所以说，经济适用房的政策是有失公平的。经济适用房的有利可图建立在政府的利益损失的基础上。

经济适用房占用的土地是划拨土地，从性质上说仍是国家的土地，经济适用房的购买人，由于没有支付土地出让金，在五年之内只有房屋的使用权，并未取得土地的使用权。房价的上涨本质上是土地价格的上涨，而不是由钢筋、水泥建造的房子的价格上涨，由钢筋、水泥建造的房子只会因折旧而减值。从公平角度考虑，经济适用房的增值收益应该归政府所有。因此，经济适用房上市，应由政府按考虑房子折旧的价格回购，限制经济适用房上市。经济适用房从建成之日起就进入折旧，即价值递减，政府的收购价格应在原销售价格基础上减去经济适用房持有人，因使用经济适用房而产生的折旧，一般应按50年使用寿命，逐年计提折旧的方式进行递减。如此一来，经济适用房就失去了投资价值，使得有能力购买商品房的人不会去挤占经济适用房，使经济适用房因其投资价值而引起的投资需求消失。同时，已经入住经济适用房的人，一旦具备购买商品房的经济条件，会尽快申请政府回购经济适用房，而转向购买商品房，因为入住的时间越长，其回购价值就会越少。政府一旦实施如此的回购机制，将会大幅度减少经济适用房的需求，平衡经济适用房的供求关系，使经济适用房回归其保障性住房的性质。

目前的经济适用房政策，造成了房地产市场的价格双轨制，不仅使得保障性住房政策的低效率和社会不公，而且还干扰了房地产市场的健康发展，经济适用房政策的调整已经刻不容缓。

在目前经济适用房政策还没有调整，地方政府如何在保增长的宏观调控形势下，执行好经济适用房政策。做到既保障民生，又能促进房地产市场稳定增长，进而促进国民经济又好又快发展，是摆在各地地方政府面前的重要问题。