以前其实也发过很多这样的观点，没统一整理，在这里整理一下关于一个正规产权的商品房建设过程，以及小产权房相关问题，希望大家能喜欢，有错误和问题欢迎补充和指正。

正规商品房的产生过程

1.国土部门规划土地使用

2.规划部门规划土地上建筑物情况

3.开发商通过土地拍卖竞得土地使用权

4.开发房屋并通过验收出售

正规商品房三证

从商品房产生的过程，大家不难看出，一个正规合法的商品房应该具有房屋产权，国有土地使用权，还有完税证明，也就是通常所说的三证《房屋所有权证》 《契证》《土地使用权证》

小产权房

小产权房就是拥有部分产权或者缺失部分合法证件的房子，其实也分很多种，有合法合理的，也有合法不合理的，也有不合法不合理的

合法合理的小产权房

就是经济适用房，经济适用房是有《房屋所有权证》和《契证》的，但是没有《土地使用权证》，因为土地是政府划拨，所以是合法合理，并拥有产权的。只是土地使用权属于政府，如果要转让需要补齐土地出让金（上面已经提到了）

合法不合理的小产权房

就是有房屋产权，但没有土地使用权的房子，这种房子一般建立在城郊的集体土地上，土地没有经过拍卖，开发商一般是村里的，在烟台可以办出《房屋所有权证》的，是有产权的，但这种土地属于集体（原村民集体），你如果户口不属于此村就是不合理的。如果要变成合法，其实也要补齐土地出让金。

不合法不合理的小产权房

就是既没有房屋产权，又没有土地使用权的房子，这种房子俗称大龄青年房，主要分布在周边农村（比如莱山镇），也是建立在集体土地上，这种房子既办不出《房屋所有权证》，又不可能有《土地所有权证》，你拿到的只是跟村政府签订的转让合同，而如果你不是此村村民，那你的房子实际是不受任何法律保护的。