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据统计,本次春展吸引不少于20万人次参加,意向成交14亿 |
意向成交2000套,面积23.132万平米,意向成交金额为14.4亿元人民币——“这充分说明北京的房地产已经走出了所谓的观望期!”当国贸春展的“意向”成交统计数据出来的时候,一位开发商如是评价。
分析现有展会数据,的确可以看出成交金额的上涨:相比最近的一次,2005年国贸冬展:成交1535套,面积15.76万平米,意向成交金额10.16亿元人民币,2006年国贸春展交易金额涨了接近40%;
而本次春展同去年同期相比也有一定幅度上升:根据组委会提供的数据,2005年国贸春展,住宅意向成交套数为1653套,面积为183180平方米,金额10.0216亿元,加上当时在二层的别墅展位的1.4600亿元的成交金额,在2005春展总共11.4亿的金额之上,历经宏观调控洗礼之后的2006,意向成交金额足足多出三个亿!
春展一向被视为北京楼市走势的“晴雨表”,数字背后,似乎透露出某种不和谐的声音,而市场上空游荡的各种扑朔迷离的信息,也让北京2006的楼市如同这个春天的天气一样,让人难以琢磨。
涨价已成骑虎难下
首先且不论春展数字背后的水分(比如开发商惯用的“蓄水”积流,把之前售楼处所有看房和想买房的人都赶到展会上制造热销场景;比如交了几十元看房订金便视为意向成交额),这种情况每次展会都存在,横比和纵比都依托不干净的论据,大家都一样,不失公平。但是20万人流出人国贸污浊的空气中,现象层面,至少足以让某些人发出类似“疯了”的感叹。
这一轮房价的过快上涨已经让业内感觉到某种不安,尽管这种似曾相识的担忧自98年房改住房可以买卖之后便同楼市如影随形——每一次涨价的疯狂,都有很多人会发出“房地产还能火多久”的疑问和担忧,当然这一次也不例外,不过这次先崩不住的是“敌人”队伍里的舆论领袖任志强——在老任最新一期的博客当中,他撰文指出,这一轮的房价暴涨是“一个危险的信号”。
“也许是谷贱伤农,房贱伤民伤国……杭州市的购房入户、契约税前移、个贷成数降低、第二套个贷利息下浮等措施的出台,无疑是政府在救市。今年一季度全国税收增长了近20%时,房地产的增值税却下降了30%。北京市最新公布并大大提高了普通住房单价标准,以降低再交易的征税条件……鼓励住房消费的政策措施。三月份全国的销售,尤其是中高档房的销售出现了一些回升的现象,不是井喷却提高了平均房价的涨幅。”【相关阅读:任志强:宏观调控总是事与愿违?】
任志强认为,房价波动的风浪开始加大了,并指责宏观调控政策是房价上涨的根源,而新一轮的房价上涨极有可能促使政府出台更为严厉的调控政策——这就是他所说的“信号”:政府出台更严厉的调控政策,而这只会让问题变得更糟。
任志强开出的药方是让市场这张“看不见的手”来调控。其实就像任志强批评政府“押宝”调整结构是吃错药一样,任总把解决住房问题完全交给市场来自主调节,可能是一种更可疑的“押宝”行为,毕竟房地产这一复杂系统当中,作为土地的支配者,以及所谓“商业银行”实质的操控者,政府必须扮演其应该扮演的角色:完全市场化同彻底否定市场化一样,同样是学术空想。
观点层面任志强遭到反对声音依旧,但是在现象层面,似乎更多人认同他的判断:涨价的冲动如同这个春天发情的野猫,楼盘之间相互呼应势成燎原,而购房人在历经漫长的降价梦想破灭以后不再观望倾巢出动,好一副市场繁荣的盛况!
问题是,这些购房人当中,有多少能支付得起现在7000元上下的所谓“中档价位”住房呢?
需求旺盛等于涨价合理吗?
房价地图上,全国山河一样红,最新的统计数据表明,包括上海、杭州等调控“重灾区”在内的地区,都在迅速回暖,而上海更是因为“两个1000万”计划的推迟,直接止住下滑的颓势。政策层面,最新的消息是,建设部高管在中房协的第五次会员代表大会上说,政府已经明确把住宅消费作为消费热点,巨大的需求背后就是市场——无疑“政府在救市”,任志强的判断好像没有问题。
但需要指出的是,鼓励住宅消费,需求旺盛和涨价之间,是不是一定为正相关关系呢?
开发商涨价就像在探索购房者能够容忍的极限,如果从成本分析则没有任何道理可言(看看那些协议超低价拿地的单价,看看那些一天一个价格的价格牌),因为展会上不少参展商就是带着没有任何定价的楼盘来的:探探底,摸摸市场的底子,让所谓将来开盘的利益最大化。他们和购房人一样,试图更理性来掌控商人对钱的嗅觉。
不过不得不承认的是,需求是大量存在的,20万人次的人流量就是证明,但是,满足需求的能力,即购房人能够拿出来消费住宅的真金白银,以及押宝明天的预期支出,即欠银行的高昂贷款——这两者是不是能够容纳得下日益高攀的价格呢?
恐怕答案不会那么容易给出。
回到“形势一片大好”的春展,也不是所有人都大唱赞歌,一位开发商告诉笔者:“我们没有像去年那样参加春展,现在这展会很烂,新盘少旧盘多,60%都是以前的;看房的多,买的少。对我们来讲,一个展位几十万,还不如回报给客户!”
对开发商“回报客户”的回答,姑且听成节约成本的委婉说法。不过从更细致的细节分析起来,数字背后往往透露出更多弦外之音:春展成交总共14个亿,但是排在三天成交量前三名的单价都不超过7000块/平米,通州的相对低价楼盘往往被询问更多,一家通州地标性楼盘第一天交易量就排在第二位,然而这家楼盘的老总如是告诉笔者:怎么感觉人不是那么多!
“涨吧,5000块单价的时候买不起,涨到10000块还是一样买不起!”一位春展现场闲逛的购房人无奈地告诉笔者。不可否认的是,目前楼市的确存在某种担心:再不买房,这样涨下去明天更买不起了!但是可惜的是,今天的房价,已经让大多数人买不起:北京师范大学金融研究所所长钟伟最新的结论是,目前城市里70%的人买不起新房。【相关阅读:钟伟:即使房地产业崩盘也不会影响中国的银行业】
房价下跌的后果,近点2005年的上海是前车之鉴,远可以参考亚洲金融危机中的香港。“房价过渡暴涨的结果一定是暴跌,那时伤害到的可不仅仅是购房人,投资者、银行、开发商将无一幸免。”在春展会场的闲谈中,一位开发商如是告诉笔者。
如果涨价已成骑虎难下,那这匹脱缰的房价野马,则必为明日楼市的破坏之王。 |
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