12月3日，在莱山区南山世纪城施工现场，记者偶遇正在看房的孙建国大爷，望着眼前一栋栋高楼，76岁的孙大爷感慨道：如今这楼越盖越高、配套是越来越齐全了！

　　这可不是孙大爷一个人的感受，从2005年到2006年，层出不穷的大项目热度不减，从芝罘区到莱山区，从开发区到福山区，大楼盘成了一道别样风景。

　　芝罘区，总建筑面积约百万平米的胜利小区成为当之无愧的中心区第一大盘，得天独厚的地段优势，大规模的中心区旧城改造，成为上至政府下至百姓关注的焦点；南部，规划总建筑面积百万平方米的山水龙城成为南部建设的代表，正式拉开了烟台城南大开发的序幕；阳光100城市广场，总建筑面积50万平方米，城市中心区域商住大盘的典型代表，也因为易小迪和潘石屹的明星效应而显得格外引人注目；在莱山，拥有着实力雄厚的经济后盾和一流的策划队伍的南山世纪城从一开始就打出了“烟台第一大盘”的巨幅标语，总建筑面积150万平方米，一期世纪华府总建筑面积55万平米；在开发区，由47座多层和小高层组成，总建筑面积为15万平方米的怡海翠庭雄踞西部，成为烟台西部房地产的一大亮点……

　　绕着烟台的东西南北走一圈，你会发现，大的房地产项目已经是遍地开花。

　　从零星开发到“大居住时代”

　　城市发展催生大盘

　　“沿海城市的房地产发展大都经历了从单个楼到规模小区，再到成片开发的发展轨迹，广州表现得特别明显，上世纪90年代，房地产开发都集中在城市中心区，到90年代末期开始向城外扩展，应该说，大盘的开发是与城市的发展、开发商的实力、当地政府的发展要求相关的。”烟台山外山市场策划设计有限公司总经理陈迪昊这样阐述大盘的出现与城市发展之间的因果关系。

　　早些年，烟台房地产开发大都以零星开发为主，楼盘的规模普遍较小，开发量往往就是几栋楼而已，滨海路的海景住宅就是典型代表。沿滨海路一路数过去，至少有十几家房地产开发公司进行了楼盘开发，如同一位开发商所言：巴掌大的地方就有三五家开发商一起破土。市建设开发部门的有关负责人分析：“这种情况与城市整体的规划设计、规划水平、开发商的整体实力等很多原因都有关系，而这种零星开发不仅会导致城市布局的混乱和城市功能划分的不明确，也影响了城市形象的建立。”

　　如果以建筑面积20万平方米作为“杠儿”，烟台大盘的规模化出现是在2005年以后，在此之前，黄海城市花园、绿色家园、东方巴黎、新世界等大型房地产项目也一度成为市民关注的焦点，在烟台大盘史上做了先锋式的探索。

　　“根据市场经济学中的‘二八规律’，20%的企业要占据80%的市场份额，地产行业也必定要遵循这条市场规律，这就意味着拥有雄厚资金实力和大量土地储备以及人才储备的开发商将在房地产市场中占据主导地位，而实力差者必然被淘汰出局。”业内人士指出，如今，降低生活成本、住宅郊区化、社区可持续成长升级已经成为成熟地产商遵循的指导原则，“大居住时代”不仅是城市居民对居住地的最好选择，并且已经成为城市发展的大势所趋。

　　大盘不等于大楼盘

　　开发商综合实力经受考量

　　从策划人王志纲第一次将“大盘时代”的概念引入到房地产范畴内，“大盘”、“造城”等概念就开始成为地产商热衷追逐的卖点。在莱山区南山世纪城的施工现场，“烟台第一大盘”的巨幅标语赫然林立，在总规划150万平米的区域内将投资60亿构建一个涵盖国际会展中心、五星级酒店、超高层写字楼、高级住宅公寓及商业娱乐等多元化的城市功能体系，对于烟台来说，这绝对是个大手笔。

　　“大盘决不仅仅是一个大楼盘，也不仅仅是一个社区，而是一个综合的概念，在居住之外，还包容着居民的生活、教育、文化、购物、休闲、健康等很多领域。”南山置业发展有限公司营销策划总监史品高这样阐述对大盘的理解。他强调，大盘体现更多的是一种开发和居住观念，优质的、现代化的物业管理是必不可少的要素之一。在规模大之外，构成大盘的要素至少要包括综合业态的汇集和齐全、产品的升级换代以及对环境的塑造。

　　烟台的房地产市场曾经有泥沙俱下的时期，什么样的房子都很容易脱手，但随着房地产市场向前推进，一些早期开发楼盘的历史遗留问题也开始逐渐暴露出来。曾几何时，住在海滨豪宅却找不到地方买酱油，吃顿面条也要跑到闹市区，曾经是住户的一大尴尬。

　　“为什么很多大的社区只能被称为大社区而不是大盘，因为无论它的配套还是物业管理，都缺乏社会的认可，这种认可不仅是对行业发展的拉动，甚至是对城市发展的影响。”一位房地产开发商这样分析大盘的意义。

　　“运作大盘一要有资本实力，二要有专业实力。”一位开发商提出，除了有雄厚的资金实力作为基础，开发商还必须具有对开发产品的把控能力，拥有一支具有专业水准和实际操作能力的团队，甚至对宏观政策和政府动向的敏锐分析。

　　大盘“造城”

　　企业与城市的双赢平台

　　经常和大盘一起被提及的概念是“造城”。

　　在烟台，最早是园城集团在新世界小区的开发中提出了“新世界是一座城”，今年，坐落于烟台南部的天安·山水龙城也明确提出了“天安在造一座城”的概念。天安置业有限公司副总经理吕召文告诉记者：“从地理位置上，我们位于烟台城区东西轴线的几何中心，这里将是烟台城市向南发展的第一站，我们向万科学习的，正是用房子来延展城市的疆域。”

　　对于企业而言，大盘开发的优势是显而易见的，大盘开发的规模效应，不仅形成了区位优势，也有利于营造企业品牌和物业品牌，并通过品牌效应促进和推动地产销售，在因地制宜的营造配套设施、景观的过程中，增加地产的附加价值，而规模化的开发和集中管理，也有利于降低开发、维护和管理的成本。

　　曾有一位北大学者用“感觉微妙”来形容大盘与城市规划的关系。通常状况，城市规划应是以政府规划的区域控制方案为蓝图，开发商来填充完善。但目前实际上往往是开发商对一个区域的整理开发预先推动，政府相关部门分别跟进运作市政配套。在企业与城市的这种互动中，大盘成为城市运营和发展的一个平台。

　　对于大盘对烟台城市地产运营产生的影响，一位房地产开发商称之为“一场住宅的革命”。

　　“在大盘时代、造城运动轰轰烈烈铺展开来的时候，我们也应该认识到造城运动在其他城市的一些经验和教训。”采访中一位开发商指出，如果将规模宏大的项目仍然放置在传统的规划、设计、推广上，就可能会出现其他城市已经出现过的一些后续问题。

　　对这些问题加以归类，包括由于大型社区的物业管理困难、划地为城导致的区域交通不畅通以及居住人群的过分同质化等等问题。