主持人：记者 支玲琳

　　嘉宾：张永岳 华东师范大学东方房地产学院 院长、建设部专家委员会专家

　　新闻背景：面对狂飙再起的火热楼市，今年5月起，南京市物价局等一些地方的管理部门针对房价，前所未有地采取了“只许降不许涨”的行政调控手段。尽管有地产界人士讥此为“回到计划经济时代的‘开倒车’行为”，但如此“最直接”、“最解渴”地拿房价“开刀”，还是得到了普通民众的支持，有的人更是将此视为楼市调控的“最后希望”。然而一月过去，受核价新政影响，开发商纷纷捂盘，惯例的上市旺季如今反而成了上市淡季。有的地方由于供不应求，排队抢购的现象非但没有缓解，反而变本加厉。作为行政手段调控楼市的一次大胆尝试，楼市新政未来路在何方？

　　支玲琳：火爆的南京楼市，不过是当前中国房地产市场的一个缩影；而调控遇到的重重困境，更是各级各地政府所面临的一个共同的难题。在此前税收、利率等市场化调控手段“越调越高”的背景下，行政手段是否已经成为调控的最后选择？

　　张永岳：无疑，核价新政是一种价格管制手段。回顾上世纪80年代的经济体制改革，其中除了所有制改革，最难的就是价格体制改革，所以有“价格闯关”之说。当年，关于价格的“调放之争”也是相当激烈。说到底，也就是一个如何处理价格改革与价格稳定这两者之间矛盾的问题。在市场经济的条件下，只要是商品，一味地“管住”并不现实，也不可能，只有遵循价值规律的科学调控才是最能奏效的。

　　但对于近来一些地方所采取的限价措施，我们也可以理解。面对

　　支玲琳：现在出现了这样一个情况，越是开发商惜售，人们越是抢号，因为预期还是要涨，“抢到就是赚到了”。可以设想，如果政府直接打压房价最终都不能奏效，那么不能不说对调控的信心是一个打击。

　　张永岳：所谓“限涨令”，对某些中小城市，可能是适用的。因为地方小，流通性也小，外面购买的人少，政府比较容易控制。但对一些中心城市、大城市来说，外来资金是很难控制的。当前房价上涨是综合性因素作用的结果，这里有城市化进程的作用，也有流动性过剩的原因。不可否认，我们已经进入了一个资产的年代，一些收入较高的人群希望把收入及手头的资产转化为一定的载体。而住房恰恰满足了这种需求，再加上中国城市土地资源比较稀缺，人们改善住房要求比较迫切，又增加了人们对于未来上涨的预期。就现实而言，我们不排除有炒作的因素。企业是追求利益的，会有开发商为了自己的利益在推波助澜，甚至有的在浑水摸鱼。但如果认为整条江河的波涛完全是它搅起来的，那是高估了。

　　市场的稳定健康发展是全社会的利益所在，有见地的企业家也会认同这一点。现在老百姓最关注的是价格，但价格背后是一个利益关系，价格的形成过程更是各利益集团博弈的结果。这涉及到两端的问题：一端是市场供需总量及其结构的平衡，还有一端就是宏观调控。在这一过程中，在科学发展观的指导下，从有利于和谐社会建设出发，政府要逐渐从相机调控转向稳定的可预期的调控，建立一个标本兼治的房地产调控体系。在这个过程中，政府必须充分考虑民众的利益和呼声，但分析问题、采取措施，还是要理性、冷静。

　　支玲琳：情绪化的做法，往往于事无补。那么，如何建立一个标本兼治的宏观调控体系呢？所谓“越调越高”现象的症结究竟在哪里？

　　张永岳：住房制度该如何设计？市场该如何均衡？这是一个大课题，简单的说法可能以偏概全。强为之言的话，我认为，住房制度设计可以有“两分法”和“三分法”，所谓“两分法”，就是一块是市场，一块是社会保障。社会保障就是根据政府的财力，按照社会最基本的保障线，政府去帮助解决；那么市场化，就是有多少能力买多大房。但由于我国现阶段中低收入阶层还比较多，从社会角度看，采用“两分法”的条件还不太成熟。由此，我们现在的设计是三个层面，除了完全市场化、住房保障外，中间还有一块如经济适用房等政策性住房。

　　那么现在政策力度还不够的是什么呢？首先，还是要加快住房保障制度的推进。在过去，如果说住房保障制度还是没有钱的问题，那么现在不完全是钱的问题，而是财政支出优先次序的问题。就廉租房而言，这个最低保障线究竟应该划在哪？如何落实？该有个明确的说法。就住宅市场化而言，无论是土地供应还是税收制度，我们不仅要从调控需求的角度考虑，还要强化从增加供给的角度考虑，优化宏观调控的系统性。至于其他政策性住房供应体系范围到底如何，力度究竟多大等等，都应该花大力气研究透。毕竟这些年形势发生了很大变化，原有的某些做法需要进一步调整完善。当然，具体怎么做却是相当复杂的。但正因如此，更需要我们系统思考，冷静应对。