CUBN记者 夏华旺 北京报道

　　为了平静地度过上市前的敏感期，以外向敢言著称的SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)，最近把手机交给了助理代为接听，公司上上下下都守口如瓶。

　　6月初SOHO中国通过了香港交易所的上市聆讯，目前还处在静默期。

　　4月20日，在香港上市的碧桂园获得超额认购255倍，同为大陆地产股的SOHO中国很可能是碧桂园的翻版。中国指数研究院汪勇博士告诉记者：“这和市场大环境是分不开的，内地市场为这些开发商提供了广阔的运作空间，他们集资后的扩张速度也非常快。”

　　迟迟未见路演

　　2002年，脱胎于红石实业公司的SOHO中国筹划在香港和美国两地上市，最后无功而返。5年后，SOHO中国和香港股市再一次碰头，潘石屹带去香港的SOHO中国比5年前更为成熟，并且希望募集高达50亿的港币。

　　和5年前惊人的相似，SOHO中国选择在香港上市，选定的保荐人和主承销商还是高盛集团，这和SOHO中国的董事总经理张欣不无关系，张欣14岁时从北京移居香港，并在高盛工作过多年。

　　2002年SOHO中国境外上市受挫，中国指数研究院汪勇博士认为其中的背景很复杂，一个重要因素是潘石屹与承销商在市盈率上没有达成一致。有分析人士指出，潘石屹当年想以高达50倍的市盈率集资上市，而按照香港上市的多家大陆房地产股比较，2001年历史市盈率普遍在8至12倍，2002年的预期市盈率更是低到6至8倍，“SOHO中国”的50倍市盈率定价明显过高。

　　中信证券房地产分析师王德勇(王德勇博客|王德勇新闻)告诉记者：“历史上的香港股市IPO的门槛低，但是估值也比A股要低很多。”

　　SOHO中国是一家很有特点的开发商，其楼盘销售对象为中国内地最富有阶层的5%，从中国指数研究院的分析报告得知，SOHO中国的售价要比周边楼盘高出15%，定价特点类似香港的新鸿基地产。香港地产界人士告诉记者，新鸿基作为香港最大的专业房地产商，市盈率在31倍上下。

　　目前，已通过上市聆讯近三周的SOHO中国仍不见推介和路演，不禁引起了市场的猜测，有业内人士表示：“潘石屹与上市保荐人在公司估值方面未谈妥，双方还在讨价还价之中，所以招股一直没有启动。”

　　而一位证券分析师告诉记者，人不会同时踏入同一条河流，潘石屹是聪明人，谈判中的强硬姿态不过是想卖个好价钱，为了不妨碍上市的终极目标，双方最后各退一步的可能性很大。

　　中国指数研究院汪勇博士告诉记者：“世茂房地产、绿城这些内地房地产公司在香港股市中表现优异，在这种效应带动下，新近香港上市的地产企业自然会受到投资者的热情追捧。”

　　SOHO中国想利用这种效应追求一次最大限度的融资，募资额在最后阶段从40亿提高到了50亿。

　　卖个好价钱并不难

　　今年4月份，碧桂园在香港上市，在IPO的首日股价就飙升了37%，公司市值达到1163.2亿港元，一天时间刷新了大陆的首富记录，认购10亿新股的恒基地产李兆基也赚得盆满钵溢。

　　这一次，在SOHO中国上市的背后，也不乏来自香港地产界的支持者，香港商报的消息称，有马来西亚“糖王”之称的郭鹤年(嘉里集团董事局主席)和吴光正(九龙仓集团兼香港贸易发展局主席)家族或将分别认购1亿美元(约7.8亿元)价值的SOHO中国股份。

　　事实上，嘉里建设和九龙仓早已经进入内地做土地开发，就在上月底，吴光正表示，将继续找寻投资机会，以增加在内地的土地储备，目前，九龙仓在内地的土地储备为5000万平方英尺。郭鹤年控制的嘉里集团持有嘉里建设63%的股权，最新的数据显示，嘉里建设在内地土储也达到200万平方米。

　　碧桂园在香港集资后，迅速返回内地，不久前在汕尾市以10亿元圈到4500亩一级开发的地块，扩张速度惊人，而香港的地产商通过二级市场的渗透，得以分享这些内地开发商的业绩，碧桂园之后的SOHO中国，在内地的知名度高于碧桂园，更是投资者不愿错过的优质资产。今年3月份，SOHO中国刚刚以35亿元拿下三里屯SOHO项目，6月初，光华路SOHO开盘第一天就达到13亿元的销售业绩，这为公司的上市加分不少。

　　而在5年前，SOHO中国第一次出现在香港资本市场，曾遭受到部分投资者的质疑，有分析人士认为：“SOHO中国作为一家民营企业，以房地产开发为主业，仅凭借一两个项目取得成功，成长速度很快，但产业化程度低下，市场占有率低，公司整体规模不大。”

　　从红石到SOHO的蜕变

　　5年时间可以改变很多， SOHO中国已经完成了一次蜕变。最直接的变化反映在销售业绩，公司方面表示，2006年SOHO中国销售额达到39亿，远远高于2002年的18亿。

　　SOHO中国的前身是潘石屹的红石地产实业有限公司，为上市做准备，2002年潘石屹专门在开曼群岛注册成立SOHO中国，并将红石旗下四个的房地产项目——SOHO现代城 (论坛 户型)、海南博鳌蓝色海岸、建外SOHO (论坛 像册 户型 样板间)和长城脚下的公社——划拨给SOHO中国。

　　从“红石地产”到“SOHO中国”，潘石屹的企业经历过“SOHO现代城 (论坛)”的销售事件、挖人事件、打人事件等一系列波折。老潘在今年3月的亚布力年会上还公开承认，海南博鳌蓝色海岸是一个不赚钱的项目，这处SOHO中国唯一的异地开发项目并不尽如人意。

　　不过，老潘毕竟有自己独到的眼光，这些年SOHO中国产品注重创新，在同质化的北京房地产市场中创造出差异化的产品，并且得到了市场认同，而潘石屹本人巧妙借助媒体进行宣传推广的营销手段，带来了楼盘的广泛关注度，最终获得了众多的投资客户。

　　2002年之后，SOHO中国陆续开发朝外SOHO、SOHO尚都 (论坛 像册 样板间)、光华路SOHO等多个项目，目前SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积158万平方米，而正在开发的光华路SOHO总建筑面积为7.5平方米，三里屯项目则为47万平方米，且两个项目均位于CBD核心地带。

　　潘石屹预见到北京CBD区域土地增值的巨大潜力，而这些黄金地段的项目未来的利润相当可观，三里屯SOHO项目预期销售额将超过百亿元。

　　国内地产业的龙头万科多年来专注于住宅开发，追求“专业化和精细化”，很多企业以万科为榜样。而SOHO中国并不是这样，包括光华路SOHO在内大多数的项目都是写字楼、商铺、公寓相连接的综合性商业地产，除了出售一部分，SOHO中国自己也持有一部分。

　　汪勇认为：“做房地产开发都有一定的项目周期，有时会出现资金链青黄不接，如果持有写字楼等物业，能够带来稳定的收益，一定程度上弥补了这种波动，这也是SOHO中国的优势所在。”